Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijk werk (non conformiteit)
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
130973/143633
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een koop-/aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht de woning van consument (af) te bouwen. Consument stelt dat er wanden in de woning niet geplaatst zijn hoe deze in de bouwtekening en het Erratum staan. In deze zaak is een deskundige ingeschakeld om de woning te beoordelen. De arbiters oordelen dat de wanden niet voldoen aan het Bouwbesluit. De ondernemer moet de wanden alsnog deugdelijk herstellen. De klacht wordt gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA te [plaatsnaam], mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IE en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK… worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil spitst zich toe op de vraag wat de consument op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst van de ondernemer mocht verwachten met betrekking tot de dikte van de binnenmuren van de woning en de stroomvoorziening aan de voorgevel.
Behandeling van het geschil
Op 26 augustus 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam] als plaatsvervangend secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door mr. [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam] en [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de nieuwbouwwoning is één binnenmuur (A7) op de begane grond en een viertal binnenmuren (A1, A2, A4 en A5) op de eerste verdieping niet geplaatst conform de bouwtekeningen en het Erratum. Deze muren zouden in 100 mm dikte uitgevoerd moeten worden, maar zijn uitgevoerd in 70 mm dikte.
Daarnaast zijn aan de voorgevel van de woning in verband met zonwering zeven stroompunten aangebracht. De stroomkabels die aan de buitenkant van de gevel lagen waren niet professioneel afgemonteerd, waardoor de consument bij regenval meermalen zonder stroom heeft gezeten. Deze elektrische punten konden niet uitgeschakeld worden, omdat een deel van het huis op dezelfde groep aangesloten was. De consument heeft daardoor niet thuis kunnen werken en kon haar medische apparatuur, waar zij van afhankelijk is, niet gebruiken. Op één van de zeven stroompunten stond bovendien geen stroom.
De consument vordert herstel van de binnenmuren, zodat deze een dikte van 100 mm zullen verkrijgen of een schadevergoeding, zodat de muren door een externe aannemer uitgevoerd kunnen worden in een dikte van 100 mm. Daarnaast vordert de consument schadevergoeding voor de gebreken met betrekking tot de elektra.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft erkend dat de binnenmuren, zowel op de begane grond als de eerste verdieping, niet conform het Bouwbesluit dan wel de koop-/aannemingsovereenkomst zijn opgeleverd en heeft – ter zitting – een schadevergoeding van € 750,– per wand aangeboden, in totaal € 3.000,–.
De ondernemer heeft ten aanzien van de klacht met betrekking tot de stroomvoorziening aangevoerd dat de projectinstallateur, een onderaannemer van de ondernemer, op 9 juni 2021 ter plaatse is geweest voor een aardlekstoring en dat toen is gebleken dat de storing in het koppelsnoer van de zonwering zat. De zonwering is door derden na de oplevering aangebracht zodat de ondernemer niet aansprakelijk is. De zonwering is bovendien bijzonder laat aangebracht, waardoor enkele malen storingen zijn ontstaan. Deze storingen zijn telkens door de installateur verholpen. De consument heeft niet onderbouwd waaruit de niet-professionele afwerking van de stroompunten zou bestaan.
De ondernemer stelt een tegeneis in. De ondernemer vordert dat de consument de bankgarantie van 5% (ad € 13.648,80) niet meer vasthoudt en vrijgeeft.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 4 mei 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Van deze gelegenheid heeft de consument gebruik gemaakt door middel van een brief van 23 mei 2022. De ondernemer heeft geen gebruik gemaakt van de gelegenheid om schriftelijk te reageren.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 29 maart 2018 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 28 april 2020 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Tussen partijen staat vast dat de wanden A1, A2, A4, A5 en A7 niet zijn opgeleverd conform de koop-/ aannemingsovereenkomst dan wel het Bouwbesluit. De wanden A5 en A7 – waarvan de ondernemer ter zitting heeft erkend dat de ruimte bij A7 als verblijfsruimte dient te worden aangemerkt – dienden conform het Bouwbesluit in 100 mm dikte uitgevoerd te worden. De wanden A1, A2 en A4 dienden conform het Erratum behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst in 100 mm dikte uitgevoerd te worden. De klacht is in zoverre gegrond. De arbiters zullen de vordering van de consument toewijzen, met dien verstande dat de ondernemer de wanden A5 en A7 dient te herstellen aangezien de arbiters van oordeel zijn dat de woning te allen tijde aan het Bouwbesluit dient te voldoen, en voor de wanden van A1, A2 en A4 een schadevergoeding dient te betalen van in totaal € 2.000,–.
Ten aanzien van de klacht met betrekking tot de aansluitpunten voor de stroomvoorziening aan de voorgevel van de woning zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer tekort is geschoten in de deugdelijke uitvoering van het werk. De ondernemer had ervoor zorg dienen te dragen dat de elektriciteitskabel ten tijde van de oplevering zodanig was afgemonteerd, dat bij regenval de elektriciteit niet zou uitvallen en er ook overigens geen gevaarlijke situatie zou bestaan. De ondernemer heeft de kabel los uit de gevel laten hangen, terwijl de stroom op die kabel niet kon worden uitgeschakeld omdat op de betreffende groep ook andere delen van de woning waren aangesloten. Dit was geen deugdelijke manier van oplevering van de stroomvoorziening aan de gevel. Dat de consument pas na verloop van enkele maanden zonwering heeft laten aanbrengen, waarop de ondernemer zich beroept, is niet relevant. De klacht is in zoverre gegrond. Vervolgens dient bepaald te worden of de consument in verband daarmee aanspraak heeft op een schadevergoeding. De arbiters achten het weliswaar aannemelijk dat de stroom meermalen is uitgevallen en dat dit tot (zeer) vervelende situaties heeft geleid, in het bijzonder gelet op de afhankelijkheid van de consument van medische apparatuur, maar zij kunnen niet vaststellen dat dit tot schade heeft geleid en wat de omvang van die schade zou zijn. De klacht is in zoverre onvoldoende onderbouwd. De arbiters zullen wel een schadevergoeding toekennen van € 200,– in verband met het niet-functioneren van één van de zeven aansluitpunten. De omvang van dat bedrag is in overeenstemming met het advies van de deskundige.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten met betrekking tot de binnenmuren A5 en A7 en de aansluitpunten voor elektriciteit aan de voorgevel niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt (grotendeels) in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klachten van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten met betrekking tot de wanden A5 en A7 tot goed en deugdelijk herstel zodanig dat deze wanden alsnog voldoen aan het Bouwbesluit, met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, inclusief alle bijkomende werkzaamheden, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 2.200,– binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten over de muren A5 en A7 en de aansluitpunten voor elektriciteit bij de voorgevel een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.
