Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Aansprakelijkheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
226364/245919
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht gaat over vochtdoorslag en optrekkend vocht in een appartement van een appartementencomplex. Volgens de Vereniging van Eigenaren (VvE) zijn de koudebruggen die aanwezig zijn, de oorzaak van het probleem. Vaststaat dat er geen sprake (meer) is van vocht- en schimmelproblemen in de rest van het complex. Daaruit leiden de arbiters af dat niet aannemelijk is dat de aanwezigheid van koudebrugconstructies op zichzelf de oorzaak is van de schimmel- en vochtproblemen in het appartement.
Het appartement heeft een van de andere appartementen in het complex afwijkende indeling. De ondernemer heeft de mechanische ventilatie aan deze indeling aangepast.
Niet gebleken is dat deze mechanische ventilatie niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters volgen de ondernemer in zijn stelling dat de problemen zijn ontstaan door onvoldoende (aanvullend) natuurlijk ventileren (via de ramen van het desbetreffende appartement).
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
de Vereniging van Eigenaars [naam],
gevestigd te [plaats],
(hierna te noemen: de VvE),
en
aannemingsbedrijf [naam],
gevestigd te [plaats],
(hierna te noemen: de ondernemer),
Certificaatnummer: xxx
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te […], de heer ing. H. Kroon te […] en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te […], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de leden van de VvE gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de SWK Garantie- en Waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst (…) worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (…)”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Vochtdoorslag en optrekkend vocht in diverse woningen.
Behandeling van het geschil
Op 26 augustus 2024 heeft te Den Haag de behandeling van het geschil plaatsgevonden, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink als secretaris.
Namens de VvE is [bestuurslid van de VvE], vergezeld van zijn echtgenote, ter zitting verschenen en heeft het standpunt nader toegelicht.
Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen de [naam] (directeur) en [naam] (hoofd realisatie).
De ondernemer heeft op verzoek van de commissie en met instemming van de consument na de zitting het inregelrapport van de mechanische ventilatie overgelegd. De VvE heeft daarop mogen reageren en heeft dat gedaan bij bericht van 5 september 2024.
Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. De VvE klaagt – zakelijk weergegeven – over vocht en schimmel in verschillende appartementen die deel uitmaken van het appartementencomplex […].
In verschillende appartementen is sprake van vochtdoorslag in vloeren en wanden, op verschillendeverdiepingen (met schimmel en schade tot gevolg). De kopers van de appartementen moeten er op kunnen vertrouwen dat de gevels dezelfde kwaliteit hebben als bij nieuwbouw en geen vochtdoorslag hebben. Ook andere oorzaken zoals koudebruggen geven vochtproblemen.
De mededeling van de ondernemer dat de gevels moeten worden onderhouden met het advies om de gevels te laten nakijken en te behandelen, kan de VvE niet plaatsen. De kopers zijn hier nooit op gewezen en hebben hiervoor geen onderhoudsvoorschrift ontvangen. Ook hebben zij onder meer last van optrekkend vocht en van loszittend stucwerk door de vochttoetreding. Hierdoor vrezen zij dat er ook vocht aanwezig is achter de voorzetwanden.
Ter zitting heeft de VvE voorzover hier relevant aangegeven dat zij de procedure bij de Geschillencommissie tegen de ondernemer is aangevangen met 12 klachten. Daarvan zijn 11 klachten nadien door de ondernemer hersteld. Thans resteert nog de klacht over vochtdoorslag. Deze problemen deden zich voor in twee appartementen, waaronder dat van [bewoner]. De oorzaak van het probleem zit in de koudebruggen die her en der in het gebouw aanwezig zijn. Deze geven uiteindelijk problemen bij tussenwanden in de appartementen. De spouw tussen de binnen gevels en de binnenwanden is niet geventileerd. Het aanbrengen van roosters zou dit kunnen verhelpen.
Naar aanleiding van het door de ondernemer overgelegde inregelrapport heeft de VvE schriftelijk laten weten dat dit rapport incompleet is. Dit omdat de ventilatie niet was ingericht is op de nieuwe indeling van de woning.
De VvE vordert dat de klachten worden opgelost.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft geen schriftelijk verweer gevoerd. Ter zitting heeft hij voorzover hier relevant aangevoerd dat er in eerste instantie vochtmeldingen waren over twee appartementen. Het gaat om voorzetwanden die niet gemeenschappelijk zijn, maar behoren tot het privédeel van de respectievelijke eigenaren. De achterliggende wanden zijn wel gemeenschappelijk.
Er zijn koudebruggen in het gebouw aanwezig omdat dit inherent is aan de constructie. In het algemeen geldt in dit soort situaties dat het beter is om tot een halve meter uit de binnen gevel te isoleren. Daar is destijds, vermoedelijk om esthetische redenen, niet voor gekozen.
Naar aanleiding van de melding is er in aanwezigheid van de VvE een inspectie in de betrokken appartementen uitgevoerd. Daarbij is uitsluitend in het appartement van [bewoner] schimmel aangetroffen. De ondernemer heeft bevestigd dat de indeling van het appartement door de ondernemer is uitgevoerd. Dat de ventilatie op basis van de oude indeling zou zijn ingeregeld, zoals de VvE stelt, is niet juist. De ventilatie is ruimschoots voor de oplevering aangepast op grond van de nieuwe indeling. Het inregelrapport waar dat uit blijkt, is nog niet aan het dossier toegevoegd, maar dat zal alsnog gebeuren. De vochtproblemen zijn niet ontstaan door een gebrek aan de mechanische ventilatie, maar door onvoldoende natuurlijke ventilatie. Dat betreft in het bijzonder de toevoer van versie lucht. De eerste vijf jaar zijn er geen problemen gemeld en ook in andere appartementen zijn er geen problemen. De klacht is ontstaan toen [bewoner] het appartement betrok.
De ondernemer heeft ter zitting aangeboden het appartement in de slaapkamer en de badkamer waar zich schimmelvorming voordoet, te sausen met schimmelwerende verf en het betreffende ventiel door te meten en zo nodig opnieuw af te stellen. In combinatie met goede natuurlijke ventilatie zou het probleem dan opgelost moeten zijn. De slaapkamer en de badkamer staan in een open verbinding met elkaar, waardoor er in wezen één grote open ruimte is. Van een spouw zoals we die kennen uit nieuwbouwwoningen is hier geen sprake, het betreft een spouw van slechts circa twee centimeter tussen de bestaande wanden en de voorzetwanden. Van een geventileerde spouw kan om die reden ook geen sprake zijn en het plaatsen van luchtroosters is daarom weinig zinvol.
De ondernemer heeft betwist dat het door hem overgelegde inregelrapport van de mechanische ventilatie incompleet zou zijn. Met het aangeleverde inregelrapport met bijbehorende indelingstekening is volgens de ondernemer aangetoond dat het ontwerp van de mechanische ventilatie wel degelijk is afgestemd op de huidige indeling. Op het inregelrapport staan namelijk de aparte ruimten conform de huidige indeling met bijbehorende ontwerpcapaciteit benoemd. Hierbij moet met de lucht middels natuurlijke toevoer via de mechanische ventilatie worden afgevoerd. Het rapport geeft aan dat de gemeten afzuigcapaciteit aan de ontwerpcapaciteit voldeed. De meting is uitgevoerd door de installateur en vastgelegd in het inregelrapport wat een gangbare en toegestane werkwijze is.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door F.C.H.M. van der Velden (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 16 juli 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Partijen hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer zijn omstreeks februari 2016 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door haar te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw zijn omstreeks september 2017 opgeleverd.
Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de (leden van de) VvE dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
Voordat de arbiters aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil toekomen, dienen zij zich eerst uit te laten over de vraag of de VvE in deze ontvankelijk te achten is. Ter zitting heeft de ondernemer immers gesteld dat de voorzetwanden waar de schimmelklachten zich onder meer openbaren, geen deel uitmaken van de gemeenschappelijke gedeelten, maar van het privé gedeelte van het appartement van [bewoner]. Ter zitting verklaarde de VvE desgevraagd niet over een procesvolmacht van [bewoner] te beschikken voor zover het zijn privégedeelte betreft. Naar aanleiding hiervan hebben arbiters de VvE verzocht de splitsingsakte over te leggen voor beantwoording van de vraag of de voorzetwanden wel of niet tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren. De arbiters hebben vervolgens kennisgenomen van de splitsingsakte d.d. 19 juli 2016 en het (model)splitsingsreglement 2006. Daaruit volgt dat de voorzetwanden tot de gemeenschappelijke gedeelten en – zaken behoren. Dat betekent dat de VVE ontvankelijk is in de klacht over schimmel aan de voorzetwanden in het appartement van [bewoner] en ook overigens voor zover de klachten over schimmelvorming zich aan andere gemeenschappelijke delen van het appartement openbaren. Arbiters overwegen in dit verband nog dat de stelling van de ondernemer dat de schimmelvorming zich alleen in het appartement van [bewoner] voordoet, niet dan wel onvoldoende weersproken is. Weliswaar heeft de VvE gesteld dat ook andere appartementen dezelfde klachten vertonen, maar zij heeft dat in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt.
De arbiters komen daarmee toe aan de inhoudelijke beoordeling.
De deskundige heeft het volgende gerapporteerd:
“Bevindingen op locatie / ter plaatse:
* Vocht- en schimmelproblemen onderzoek binnen in de woning:
Onderzoek heeft plaats gevonden in de woonkamer/keuken op de begane grond en op de 1e
verdieping in de beide slaapkamers en badkamer.
In de genoemde verblijfsruimten is vocht- schimmelvorming op de voorzetwand /wandafwerking
plinthoogte en in de dagzijde van de gevelkozijnen waargenomen.
De aansluitnaad voorzetwanden / wandafwerking met de onafgewerkte onderzijde (plafond)
betonvloerconstructie vertoont schimmelvorming over grote lengte.
* Ventilatie maatregelen onderzoek binnen in de woning:
Mechanische ventilatie afzuigventielen zijn waargenomen in de toilet, de badkamer, de keuken en de
wasruimte. De ventilatie-unit is in de cv-ruimte waargenomen. Binnenwanden zijn na oplevering van
de woning geplaatst; de scheidingswand badkamer met slaapkamer is na oplevering verwijderd. Er is
geen ínregelrapport van de ventilatieventielen in het dossier aanwezig.
De ventilatie installatie is niet afgestemd op de gewijzigde afmeting van de diverse ruimten en de
indeling van de woning waardoor er verminderde capaciteit en rendement aanwezig is.
De aluminium gevelkozijnen zijn voorzien van beweegbare delen; toevoer buitenlucht m.b.t.
ventilatie en doorspuibaarheid is in alle ruimten voorzien.
* Isolatie maatregelen onderzoek binnen in de woning:
De bestaande monoliet geplaatste betonvloer van de begane grond is niet geïsoleerd. De bestaande
niet geïsoleerde betonvloeren en -balken van de verdiepingen zijn op dragend gevelmetselwerk
gelegd waardoor er een koudebrug constructie is ontstaan. Het gevaar voor condensatie is reëel
aanwezig.
De buitengevel is binnen v.v. een geïsoleerde voorzetwand constructie; thermische isolatie en
dampremmende folie. Afdichting en aansluiting op de betonvloeren en betonbalken is niet waar te
nemen. Daar er tocht is waargenomen bij een wandcontactdoos is mogelijk de dampremmende folie
geperforeerd.
* Aanvullend onderzoek buiten de woning:
Er zijn in de gemetselde gevelconstructies geen ventilatie openingen c.q. voorzieningen
waargenomen t.b.v. spouwventilatie en/of uitdrijven vocht uit de spouw. Informatie door de
aannemer: gezien het monumentale karakter is hier geen toestemming voor afgegeven.
Conclusie:
Bestaande betonvloeren en balken liggen in/op de dragende metselwerkconstructies. De
voorzetwandconstructies met thermische isolatie en dampremmende folie is t.p.v. de opleggingen
onderbroken; zichtbare betonvloeren en balken zijn niet geïsoleerd waardoor er een koudebrug
constructie is ontstaan.
Koude oppervlakken zorgen voor temperatuurdaling; de vochtige lucht (waterdamp) zorgt voor
condensatie.
Gevolg van de koudebrugconstructies zoals waargenomen is condensvorming en waarschijnlijk de
oorzaak van de waargenomen vocht- en schimmelproblemen.”
De arbiters overwegen dat als onweersproken vaststaat dat in het appartement van [bewoner] sprake is van koudebrugconstructies. Vaststaat ook dat er in het appartement sprake is van vocht- en schimmelproblemen, maar dat deze problemen er niet (meer) zijn in de rest van het complex. Daaruit leiden de arbiters af dat niet aannemelijk is dat de aanwezigheid van koudebrugconstructies op zichzelf de oorzaak is van de schimmel- en vochtproblemen in dit specifieke appartement.
De arbiters overwegen verder dat uit het rapport van de deskundige blijkt dat de schimmelvorming zich voornamelijk voordoet in de slaapkamer en badkamer van het betreffende appartement. Deze ruimten hebben een open verbinding waardoor het in wezen om één ruimte gaat. Daarin wijkt het appartement af van de andere appartementen in het complex. De arbiters overwegen dat als onweersproken vaststaat dat in het appartement van [bewoner] sprake is van koudebrugconstructies. Vaststaat ook dat er in het appartement sprake is van vocht- en schimmelproblemen, maar dat deze problemen er niet (meer) zijn in de rest van het complex. Daaruit leiden de arbiters af dat niet aannemelijk is dat de aanwezigheid van koudebrugconstructies op zichzelf de oorzaak is van de schimmel- en vochtproblemen in dit specifieke appartement. De ondernemer heeft gesteld dat de mechanische ventilatie in de genoemde ruimten op de juiste manier, dat wil zeggen aangepast aan de nieuwe indeling, is ingeregeld. De problemen zijn ontstaan door onvoldoende (aanvullend) ventileren via de ramen van het desbetreffende appartement. De arbiters volgen de ondernemer hierin, temeer daar het overgelegde inregelrapport van de firma […] met bijbehorende tekeningen laat zien dat bij het inregelen is uitgegaan van de nieuwe situatie. De VvE heeft noch de stellingen van de ondernemer, noch het inregelrapport voldoende onderbouwd betwist.
De arbiters komen alles bijeen tot het oordeel dat niet gebleken is dat de mechanische ventilatie niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Dit betekent dat van een aan de ondernemer toerekenbare tekortkoming geen sprake is. De arbiters achten de klacht van de VvE ongegrond en zullen de vorderingen van de VvE afwijzen.
Toetsing aan de koop- aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling
In het voorgaande hebben de arbiters vastgesteld dan ten aanzien van de klacht is voldaan aan de koop-/aannemingsovereenkomst respectievelijk de van de koop-/aannemingsovereenkomst deel uitmakende eis van goed en deugdelijk werk.
Toetsing aan de garantieregeling
In het kader van de toetsing van de klachten van de consument aan de garantieregeling overwegen de arbiters het volgende.
Uit het voorgaande blijkt dat is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klacht komt de VvE geen beroep op de garantieregeling toe.
Ten aanzien van artikel 16 lid 2 onder h:
De arbiters stellen vast dat de VvE ten aanzien van de resterende klacht, die arbiters ongegrond hebben geoordeeld, voor 100% in het ongelijk is gesteld.
Klachtengeld
De arbiters overwegen ten aanzien van het klachtengeld dat de VvE bij aanvang van de procedure 12 klachten aan de commissie heeft voorgelegd, nu de ondernemer niet bereid bleek deze klachten te herstellen. De ondernemer is nadien met de VvE met betrekking tot 11 klachten tot een oplossing gekomen, waarna 1 klacht resteerde. Die klacht hebben arbiters inhoudelijk behandeld en ongegrond geoordeeld. In de regel betekent dit dat de VvE het klachtengeld niet zou terugkrijgen, maar arbiters zien in redelijkheid aanleiding om hiervan op de voet van artikel 20 lid 3 van het reglement van af te wijken en te oordelen dat de VvE in dit geval recht heeft op terugbetaling van het klachtengeld. De VvE had door de aanvankelijk weigerachtige houding van de ondernemer immers goede gronden om 12 klachten in volle omvang aan de commissie voor te leggen.
Hetgeen daarnaast door partijen is aangevoerd behoeft geen verdere bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
- verklaren de VvE ontvankelijk in haar klacht;
- verklaren de klacht van de VvE ongegrond;
- stellen vast dat aan de VvE ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
- bepalen dat het klachtengeld aan de VvE wordt terugbetaald.
