Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
710271/961635
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een koper van een woning tegen de verkoopmakelaar. De koper ontdekte na de aankoop dat er plannen waren om achter haar woning tien nieuwe huizen te bouwen. Deze huizen zouden via haar eigen uitweg naar de openbare weg moeten rijden, wat veel extra verkeer zou opleveren. De koper vindt dat de makelaar haar hierover had moeten informeren, omdat dit belangrijke informatie is die invloed heeft op het woongenot en de waarde van de woning. De makelaar zegt dat hij van niets wist, maar een collega van hetzelfde kantoor bleek wel op de hoogte te zijn en had zelfs advies gegeven over de bouwplannen. De commissie vindt dat het makelaarskantoor als geheel verantwoordelijk is en dat deze informatie niet had mogen worden verzwegen. Daarom is de klacht gegrond verklaard. De makelaar krijgt een boete van €15.000 en een voorwaardelijke schorsing van zes maanden. Ook moet hij het klachtengeld en een bijdrage in de kosten van de behandeling betalen. De commissie mag niet oordelen over schadevergoeding, dus dat verzoek van de koper is niet behandeld.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klager heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht ziet op de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar essentiële informatie heeft achtergehouden bij de verkoop van een woning aan de klaagster.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagde bekend was met bouwplannen op een nabijgelegen perceel en dat deze informatie voor de klaagster is verzwegen. De klaagster geeft daarvoor de volgende onderbouwing.
De klaagster en haar partner hebben in 2024 een woning gekocht en daarbij twee percelen verkregen. Op het ene perceel bevindt zich de woning, op het andere perceel is een (uit)weg naar de openbare weg gelegen.
Achter de woning van de klaagster bevinden zich twee percelen, die in eigendom toebehoren aan de buren van de klaagster (hierna te noemen: de buren). Deze twee percelen hebben geen eigen uitweg naar de openbare weg. Om daar te komen moet de (uit)weg van de klaagster worden gebruikt.
De klaagster heeft na de koop en levering van de woning vernomen dat de buren plannen hebben om het achterste perceel te bebouwen met tien woningen. Het gevolg daarvan is dat de gebruikers van die tien woningen allemaal over de (uit)weg van de klaagster moeten gaan, omdat de (uit)weg van klaagster de enige toegang is tot het achterste perceel vanaf de openbare weg. Het is mogelijk dat de buren deze toegang kunnen afdwingen via een recht van noodweg. Daarmee komt er veel meer verkeer over de (uit)weg dan de klaagster had mogen verwachten. De klaagster vindt dat dit essentiële informatie over de woning betreft en dat de beklaagde deze bouwplannen met haar en haar partner had moeten delen.
Makelaar 1, als makelaar werkzaam bij de beklaagde, begeleidde de verkoop van de woning. De klaagster en haar partner hebben makelaar 1 voorafgaand aan de verkoop gevraagd of de buren plannen hadden met hun percelen, maar makelaar 1 gaf daarop aan dat hij niet bekend was met enige plannen. De klaagster is daarom verrast door de bouwplannen.
Volgens de klaagster was een andere makelaar werkzaam bij de beklaagde, makelaar 2, aantoonbaar wel op de hoogte van de bouwplannen. Makelaar 2 heeft de buren ook geadviseerd over de bouwplannen. Dit blijkt volgens de klaagster uit een verklaring van de buren en uit een whatsapp-bericht van makelaar 2 aan de buren. Klaagster heeft deze stukken in deze procedure overgelegd.
De klaagster stelt zich op het standpunt dat makelaar 2 de bouwplannen kende en dat makelaar 1 daarom ook daarvan moest weten. De woning stond al een lange tijd in de verkoop en een eerdere verkoop was niet doorgegaan. Klaagster vermoedt dat de bouwplannen werden verzwegen om de verkoop van deze woning alsnog rond te krijgen. Dat kan de beklaagde als het kantoor waar makelaar 1 werkzaam is tuchtrechtelijk worden verweten.
De klaagster verzoekt haar klacht gegrond te verklaren en vergoeding van de door haar geleden schade.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft erkend dat makelaar 2 op de hoogte was van de bouwplannen en dat hij de buren van de klaagster hierover heeft geadviseerd. De beklaagde is het met de klaagster eens dat de bouwplannen essentiële informatie betreffen en dat de klaagster hierover had moeten worden geïnformeerd.
De klacht is volgens de beklaagde desalniettemin ongegrond. Makelaar 1 was niet bekend met de bouwplannen en had de klaagster daarom ook niet kunnen informeren.
Ter zitting heeft makelaar 2 verklaard dat hij een fout gemaakt heeft door makelaar 1 niet te informeren over de bouwplannen, maar dat van opzet geen sprake is. Makelaar 2 heeft makelaar 1 gevraagd de verkoop van de woning te begeleiden, maar makelaar 2 heeft er toen niet aan gedacht makelaar 1 over de bouwplannen te informeren. Makelaar 2 heeft wel de bouwplannen een keer laten zien aan makelaar 1 en hem gevraagd naar zijn mening over de woningwaarde, maar makelaar 2 heeft toen de locatie van de nieuw te bouwen woningen niet genoemd. De bouwplannen zijn niet besproken toen de woning een lange tijd in de verkoop stond en ook niet toen een eerdere koopovereenkomst voor de woning werd ontbonden.
De beklaagde had er geen belang bij deze informatie te verzwijgen. De beklaagde vindt de ontstane situatie voor de klaagster erg vervelend en heeft zich ingespannen het op te lossen, maar de klaagster staat niet open voor een gesprek.
De klacht moet daarom ongegrond worden verklaard.
Beoordeling van de klacht
Bevoegdheid
De commissie heeft op grond van artikel 3 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement) tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een beklaagde dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De klacht bestaat uit twee onderdelen. Het eerste klachtonderdeel betreft de vraag of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Het tweede klachtonderdeel betreft de vraag of de beklaagde jegens de klaagster aansprakelijk is en verplicht is de schade van de klaagster te vergoeden.
De commissie is op grond van het reglement bevoegd uitspraak te doen over het eerste klachtonderdeel. Op dat onderdeel zal de commissie zich bevoegd verklaren.
De commissie is op grond van het reglement niet bevoegd uitspraak te doen over de aansprakelijkheid of schadevergoedingsplicht van de beklaagde. Op dat onderdeel zal de commissie zich onbevoegd verklaren.
Inhoudelijke beoordeling
Het doel van het tuchtrecht is om in het algemeen belang een goede wijze van de beroepsuitoefening te bevorderen. Bij een tuchtrechtelijke procedure wordt beoordeeld of door een beklaagde is gehandeld met de zorgvuldigheid die mag worden verwacht van een redelijk handelende en redelijk bekwame beroepsbeoefenaar.
De commissie is van oordeel dat wanneer de beklaagde kennis had van de bouwplannen, hij deze informatie had moeten delen met klaagster en haar partner omdat dit relevantie informatie betrof. Als beklaagde dit heeft nagelaten heeft hij niet gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk handelende en redelijk bekwame beroepsbeoefenaar, gelet op artikel 3.6 van de Erecode, gedrags- en beroepsregels van Vastgoed Nederland. Dit artikel bepaalt dat een makelaar een zorgplicht heeft om relevante informatie met betrekking tot het object waarvoor de opdracht is ontvangen kenbaar te maken.
Niet in geschil is dat beklaagde de informatie met betrekking tot de bouwplannen van de buren van klaagster niet aan klaagster heeft verstrekt.
Ter beantwoording ligt nog de vraag voor of beklaagde bekend was met de bouwplannen van de buren van klaagster.
De beklaagde heeft aangegeven dat de begeleidende makelaar, makelaar 1, niet op de hoogte was van de bouwplannen en dat daarom de informatie over de bouwplannen niet met klaagster is gedeeld.
In dit kader acht de commissie het volgende van belang.
De beklaagde betreft een klein kantoor met enkele makelaars. Makelaar 2 was goed bekend met de situatie en heeft de buren geadviseerd over de bouwplannen. Makelaar 2 heeft makelaar 1 gevraagd de verkoop te begeleiden. De betreffende woning stond al geruime tijd te koop en de woning was eerder al verkocht maar die koopovereenkomst was ontbonden. De beklaagde heeft bovendien in het verweerschrift aangevoerd dat makelaar 2 de bouwplannen met makelaar 1 heeft besproken om zijn mening te vragen over de woningwaarde van de te bouwen woningen.
Het komt de commissie, gelet op deze omstandigheden, onaannemelijk voor dat de bouwplannen van de buren van klaagster door makelaar 2 niet met makelaar 1 zijn gedeeld.
Door makelaar 2 is ter zitting weliswaar verklaard dat beklaagde niet opzettelijk de bouwplannen van de buren van klaagster aan klaagster niet heeft medegedeeld maar ook dit acht de commissie onaannemelijk. Het belang van deze informatie moet voor makelaar 2 en makelaar 1 als ervaren makelaars volstrekt duidelijk zijn geweest, reeds omdat een en ander medebepalend was voor de waarde van de woning.
Uit het vorenstaande volgt dat hoewel beklaagde van de bouwplannen van de buren van klaagster op de hoogte was, dit niet aan klaagster heeft medegedeeld terwijl dit voor klaagster relevante informatie was. Daardoor heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
De commissie acht de klacht dan ook gegrond.
De sanctie
Als een klacht gegrond wordt verklaard kan de commissie op grond van artikel 13 van het regelement een sanctie opleggen aan een beklaagde.
Gelet op de ernst van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een waarschuwing of berisping.
De commissie acht de sanctie van een boete en een voorwaardelijke schorsing geraden.
Klachtengeld en behandelingskosten
In artikel 14 van het reglement is bepaald dat de beklaagde in het geval van een gegronde klacht het door klagers betaalde klachtengeld moet vergoeden.
In artikel 15 lid 1 van het reglement is bepaald dat de beklaagde in het geval van een gegronde klacht een bijdrage aan de behandelingskosten van dit geschil is verschuldigd.
De beklaagde moet deze bedragen betalen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd kennis te nemen van de klacht voor zover die betrekking heeft op de aansprakelijkheid van de beklaagde en van het verzoek om schadevergoeding toe te kennen;
– verklaart de klacht ten aanzien van de achtergehouden informatie gegrond;
– legt aan beklaagde op een boete van € 15.000,– te betalen aan Vastgoed Nederland;
– schorst beklaagde als lid van Vastgoed Nederland gedurende zes maanden voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar;
– bepaalt dat de beklaagde het klachtengeld aan de klaagster dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde ingevolge artikel 15 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het voor 2025 vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, de heer mr. F.W.W.M. Govers, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.
