Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
780330/952458
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een koper dient een klacht in tegen de verkoopmakelaar van een woning, omdat zij zich onder druk gezet voelt om een koopovereenkomst te sluiten die financieel niet haalbaar was. Ze verwijt de makelaar onder meer het niet doorgeven van een bod, het lekken van vertrouwelijke informatie, het initiëren van een onderhandse lening en het niet nakomen van afspraken. De tuchtcommissie onderzoekt vier afzonderlijke klachtpunten en oordeelt dat geen van de verwijten voldoende zijn onderbouwd. De makelaar heeft volgens de commissie zorgvuldig en professioneel gehandeld, zich ingespannen om tot een verkoop te komen en geen tuchtrechtelijke normen geschonden. De klacht wordt in alle onderdelen ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde als verkopend makelaar van een woning die klaagster wenste aan te kopen.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde trad op als verkopend makelaar bij de verkoop van een woning waarbij de klaagster als potentieel koper was betrokken. Dit is uiteindelijk geëindigd in een situatie waarin de klaagster een dagvaarding van de verkopers heeft ontvangen. Uiteindelijk heeft zij dit kunnen schikken. In deze hele situatie heeft de beklaagde op een aantal punten verwijtbaar onjuist gehandeld. Daarnaast heeft hij de situatie zo laten escaleren dat de juridische strijd is ontstaan tussen verkopers en de klaagster. De klacht is onderverdeeld in een viertal klachtpunten.
1. De beklaagde heeft in maart 2022 door het tweede bod van de klaagster niet voor te leggen aan zijn klanten/de verkopers de NVM erecode geschonden en wel punt F uit de bijlage die integraal onderdeel is van de erecode.
2. De beklaagde heeft in juni/juli 2022 artikel 1 van de NVM erecode geschonden. Zijn acties zijn op zijn minst onprofessioneel te noemen en geven blijk van een gebrek aan deskundigheid. Daarnaast heeft de beklaagde zijn positie als professional tegenover de klaagster misbruikt door klaagster op 2 juli onder druk te zetten toch de overeenkomst voor € 661.000,– te sluiten terwijl de beklaagde wist dat dit financieel voor de klaagster niet haalbaar was. Drie financiële instellingen hadden negatief geoordeeld. Hiervan was de beklaagde op de hoogte. Dit getuigt van misbruik van zijn positie en niet integer handelen en zorgt voor een negatief beeld van makelaars en een smet op de goede naam van de NVM. Ook heeft de beklaagde zijn wettelijke zorgplicht als makelaar hiermee niet nagekomen jegens de klaagster. Van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag een hoge mate van zorgvuldigheid worden verwacht bij het geven van inlichtingen aan kopers van een woning. De zorgplicht ziet ook op de kopers van een woning, niet zijnde de opdrachtgever van de makelaar.
3. De beklaagde heeft zich eind 2022 schuldig gemaakt aan het schenden van artikel 2 van de NVM erecode door vertrouwelijke informatie aan derden te lekken zonder dat hij genoodzaakt was die informatie prijs te geven. Ook maakt hij zich schuldig aan laster jegens de klaagster, weliswaar zonder expliciet haar naam te noemen, maar door in zo’n specifieke context uitspraken te doen, dat dit wel herleid kon worden naar haar.
4. De beklaagde heeft zich in juli 2022, bekend geworden in juli 2023, schuldig gemaakt aan het schenden van bepaling F die onderdeel is van de bijlage van de NVM erecode door zelf, zonder ruggenspraak, onderhandelingen over een mogelijke onderhandse lening te starten. Ook heeft de beklaagde bewust weggelaten in zijn verklaring die toegevoegd is aan de dagvaarding dat hij de klaagster terug zou bellen op 1 juli 2022. Dit is een schending van artikel 1 van de NVM erecode welk artikel voorschrijft dat makelaars hun beroep betrouwbaar uitvoeren.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde heeft de klaagster bij de eerste bezichtiging gewezen op het inschakelen van een aankoopmakelaar. Zij heeft er zelf voor gekozen dit advies in de wind te slaan. Verder heeft de beklaagde tijdens de bezichtiging aangegeven dat er veel interesse was voor de woning. Hij heeft gemeld dat de verkopers alle kijkers een gelijke kans wensten te bieden door iedereen uit te nodigen tot het doen van een uiterst voorstel. De klaagster wenste hier niet op te wachten en besloot op 25 maart direct een voorstel uit te brengen met een tijdslimiet tot maandag 29 maart 9:00 uur. De klaagster koos er hiermee voor verkopers en de beklaagde onder druk te zetten. Uiteraard stond het de klaagster volledig vrij om deze bieding uit te brengen en uiteraard had de beklaagde de plicht deze bieding over te brengen aan zijn opdrachtgevers. Dit heeft hij ook gedaan, waarna de bieding inhoudelijk met zijn opdrachtgevers is besproken. Vervolgens heeft de beklaagde in het weekend een e-mail gestuurd voor een nadere verduidelijking. De opdrachtgevers besloten vervolgens het voorstel af te wijzen. Hierna heeft de klaagster, nadat het eerste voorstel verlopen was, op 28 maart een e-mail gestuurd met een nieuw voorstel met een nieuwe deadline. De beklaagde heeft dit nieuwe voorstel telefonisch met zijn opdrachtgevers besproken. Hij heeft geen schriftelijk bewijs dat deze nieuwe bieding is besproken met verkopers, maar uit de correspondentie blijkt dat de verkopers de beklaagde op 30 maart 2022 om 11:05 hebben geappt niet op de bieding met deadline in te gaan. De beklaagde betwist derhalve dat de hogere bieding niet met de opdrachtgevers is besproken, zoals door de klaagster gesteld. De stelling dat de beklaagde willens en wetens klaagster heeft aangezet toch tot een overeenkomst voor € 661.000,– te komen, terwijl de beklaagde wist dat zij hier niet toe in staat was, is niet zoals de situatie is geweest.
De klaagster heeft in het aankoopproces aangegeven dat zij niet alleen de woning ging aankopen, maar deze tevens zou gaan verbouwen. Zij heeft beschreven hiervoor ongeveer 200k eigen geld te hebben, maar hiervan nog wat te willen overhouden voor verbouwing, vandaar het bod van 525k.
Voor zover de beklaagde bekend, was er dus wel degelijk de mogelijkheid om aan te kopen wanneer slechts € 515.000,– hypotheek verkregen werd. Dit zou evenwel leiden tot alternatieve keuzes. Het recht een overeenkomst te ontbinden, mits rechtsgeldig, betekent niet dat het verplicht is de overeenkomst te ontbinden. De beklaagde betwist derhalve dat hij klaagster heeft aangezet tot iets waarvan hij wist dat ze het niet kon nakomen.
De stelling van de klaagster dat de beklaagde aan haar een onderhandse lening heeft aangeboden uit eigen middelen zonder ruggenspraak met zijn opdrachtgevers is feitelijk onjuist. Het voorstel van de onderhandse lening voor het verschil was een voorstel van de opdrachtgevers, die het geld de klaagster zelf wilden lenen. Dit scenario is met opdrachtgevers wel degelijk besproken en de beklaagde zou hier zeker geen partij bij zijn.
Wat betreft het delen van vertrouwelijke informatie, geeft de klaagster terecht aan dat in de fase waarin de woning opnieuw in de verkoop werd gezet, er nog geen uitsluitsel was in een eventueel geschil tussen de opdrachtgevers en de klaagster. In die fase heeft de beklaagde dus ook zeker niet kunnen stellen dat de klaagster veel heeft moeten betalen. Wel is de beklaagde door collega makelaars gevraagd waarom de woning opnieuw op de markt was gekomen, waarbij hij heeft uitgelegd dat de eerdere koop uiteindelijk was ontbonden en dat verkopers ongebonden waren om te verkopen.
Verder stelt de klaagster dat de beklaagde een onvolledige verklaring heeft gegeven omdat hij achterwege heeft gelaten dat hij de klaagster toegezegd had haar op 1 juli terug te bellen. Dit is een jaar na dato opgemaakt en opgesteld. De beklaagde kan zich niet herinneren dat hij heeft toegezegd op 1 juli terug te bellen. De klaagster onderbouwt haar stelling met verwijzing naar een e-mail van een makelaar aan een andere makelaar. Uitspraken van derden, al dan niet op grond van informatie van de klaagster, zijn niet de verantwoordelijkheid van de beklaagde.
De klaagster stelt dat de beklaagde zich arrogant, uit de hoogte en zweer dwingend heeft opgesteld, zonder oog voor de menselijke en financiële situatie van partijen. De beklaagde betreurt het dat de klaagster zijn optreden als onprettig heeft ervaren, maar herkent zich niet in de gemaakte verwijten.
De beklaagde wijst erop dat hij juist ook met oog voor de belangen van de klaagster heeft gehandeld.
Hij heeft voorgesteld de woning voor het initiële voorstel van de klaagster te verkopen, te weten € 4.000,– minder dan haar laatste voorstel. De beklaagde heeft een zeer actieve rol gehad met het tot vijf keer toe uitstel verlenen voor het financieringsvoorbehoud en de klaagster de kans te geven koper te worden.
Het laatste uitstel werd verleend, terwijl de termijn om een hypotheek te verkrijgen reeds verstreken was. De adviseurs die in belang van klaagster handelden, hielden zich niet aan hun woord en verzochten pas veel te laat om uitstel. Het waren uiteindelijk de verkopers die besloten niet de koopsom verder te willen verlagen en contractuele nakoming te verlangen. De klaagster heeft zelf besloten van de koop af te zien. De beklaagde is zich terdege in deze transactie bewust geweest van zijn maatschappelijke positie en het belang van de klaagster.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig zijn op de beklaagde de regels van de NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van
een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De klaagster heeft haar klacht onderverdeeld in vier klachtpunten. De commissie zal deze puntsgewijs behandelen.
Wat betreft het eerste klachtpunt is door de beklaagde gemotiveerd weerlegd dat hij het tweede bod van de klaagster niet aan de verkopers heeft voorgelegd. De klaagster heeft ter zitting niet weersproken dat uit de door de beklaagde overgelegde schermafbeelding kan worden afgeleid dat dit bod met de verkopers is besproken en dat zij dit hebben afgewezen. De commissie is daarom van oordeel dat niet is aangetoond dat de beklaagde op dit punt tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Het tweede klachtonderdeel ziet op het onder druk zetten van de klaagster om toch de overeenkomst van
€ 661.000,– te sluiten, terwijl de beklaagde wist dat dit niet haalbaar was voor haar. De commissie is van oordeel dat de klaagster niet aannemelijk heeft gemaakt dat hiervan sprake is geweest. Er is gesproken met de beklaagde over de financiële mogelijkheden van de klaagster en welk bedrag zij zelf in de woning wilde steken. Het is uiteraard de klaagster zelf, zo nodig bijgestaan en geadviseerd door financieel experts, die de hoogte van een bod bepaalt en een overeenkomst aangaat. De commissie ziet niet in op welke wijze de beklaagde de klaagster onder druk heeft gezet om een overeenkomst aan te gaan die niet haalbaar was. Ook op dit onderdeel is de commissie van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de beklaagde niet heeft gehandeld overeenkomstig de voor hem als makelaar gestelde normen.
Ten aanzien van het derde klachtpunt, het lekken van vertrouwelijke informatie, is voor de commissie niet vast komen te staan wat er precies is gezegd tegen een collega-makelaar over het opnieuw aanbieden van de woning. De commissie acht het begrijpelijk dat de beklaagde heeft aangegeven wat de reden is voor het opnieuw op de markt komen van de woning. Daarbij vermelden dat de klaagster een flink bedrag heeft moeten betalen is niet relevant en niet toepasselijk. Nu het voor de commissie echter niet is komen vast te staan dat dit gezegd is door de beklaagde, moet dit klachtonderdeel ongegrond worden verklaard.
Het vierde klachtonderdeel gaat over de onderhandse lening van € 10.000,– en het niet terugbellen door de beklaagde van de klaagster op 1 juli. Wat betreft de onderhandse lening heeft de beklaagde aannemelijk gemaakt dat niet hij, maar de verkopers het voorstel tot een onderhandse lening hebben gedaan.
De commissie begrijpt ook niet waarom de klaagster ervan uitgaat dat de beklaagde deze lening zou hebben willen aangaan, nu deze daarbij geen enkel belang lijkt te hebben. Dat de beklaagde nog zou bellen met de klaagster op 1 juli is evenmin aangetoond door de klaagster.
Concluderend is de commissie van oordeel dat de beklaagde als zorgvuldig en redelijk bekwaam makelaar heeft gehandeld. De beklaagde heeft gedaan wat van hem verwacht mocht worden. Hij heeft geprobeerd tot verkoop aan de klaagster te komen en heeft zich daarvoor ingespannen. Dat dit uiteindelijk niet is gelukt, is niet aan hem te wijten. Di betekent dat de klacht in alle onderdelen ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de klaagster ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Weide, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 20 mei 2025.
