Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1072909/1205966
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak heeft een koper een klacht ingediend bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals tegen een verkoopmakelaar. De klacht ging over het niet opnemen van zichtbare gebreken in het inspectieformulier tijdens de tweede opleveringsbezichtiging van een woning. De koper had vochtplekken op de muren van het souterrain geconstateerd, maar de makelaar weigerde deze te noteren, omdat de verkoper haar had geïnstrueerd dit niet te doen. De commissie oordeelde dat de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Een verkoopmakelaar heeft een maatschappelijke zorgplicht en moet niet alleen het belang van de verkoper behartigen, maar ook dat van de koper. De commissie vond dat de makelaar duidelijk had moeten vastleggen dat de vochtplekken aanwezig waren op het moment van inspectie, ongeacht de discussie over wanneer ze ontstaan waren. Door dit niet te doen, heeft de makelaar haar taak niet naar behoren uitgevoerd. De klacht werd gegrond verklaard. De makelaar kreeg een officiële waarschuwing en moet het klachtengeld van €99,99 aan de koper vergoeden, evenals een bijdrage leveren aan de behandelingskosten van de commissie.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil betreft het niet opnemen van gebreken van de woning in het inspectieformulier door de verkoopmakelaar.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door tijdens de (tweede) opleveringsbezichtiging te weigeren de geconstateerde gebreken van de woning te noteren in het inspectieformulier. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De woning aan (adres) (hierna: de woning) zou aanvankelijk op 11 februari 2025 aan de klager en zijn vrouw worden geleverd, maar doordat zij een gebrek aan de vloer constateerden tijdens de opleveringsbezichtiging is de levering op die datum niet doorgegaan. Vervolgens heeft op 5 maart 2025 de tweede opleveringsbezichtiging plaatsgevonden. Tijdens die bezichtiging is door de klager geconstateerd dat het gebrek aan de vloer niet is hersteld door de verkopers en dat er daarnaast vochtplekken zaten op de muren in de hal van het souterrain. De beklaagde heeft deze gebreken niet in het inspectieformulier opgenomen, ondanks het verzoek van de klager daartoe. De verkopers van de woning hadden de beklaagde namelijk geïnstrueerd om de gebreken niet te noteren. De beklaagde is echter als verkoopmakelaar gehouden om in het inspectierapport op te nemen wat is geconstateerd tijdens de oplevering. Door dit niet te doen is zij tekortgeschoten in haar verplichtingen als verkoopmakelaar.
De beklaagde heeft aangeboden om de gebreken in het dossier op te nemen als de klager de beklaagde hierover zou mailen, maar dit is geen oplossing. De e-mail van de klager zou immers juridisch kunnen worden opgevat als een eenzijdige constatering, terwijl zowel de beklaagde als de verkopers dezelfde gebreken hadden geconstateerd tijdens de opleveringsbezichtiging. Een melding van de gebreken in het inspectieformulier zou deze twijfel over het bestaan van de gebreken tijdens de inspectie wegnemen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de beklaagde niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Op 5 december 2024 is mondelinge overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning aan de klager en zijn vrouw, zonder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Tijdens de (eerste) inspectie van de woning voorafgaand aan de levering is er een discussie ontstaan over de bouwkundige staat van de vloer. De levering is daarom uitgesteld. Ondanks dat er nog geen definitieve overeenstemming was tussen partijen over de vloer is een nieuwe leveringsdatum vastgesteld en een tweede inspectie van de woning gepland. Partijen hadden daarbij afgesproken dat de tweede inspectie zich uitsluitend zou richten op praktische zaken zoals: controle van ontruiming, opname van meterstanden en het opnieuw controleren van het functioneren van de verwarming. Er zou niet verder worden gediscussieerd over de bouwkundige staat van de woning. De klager heeft echter bij de tweede inspectie wederom bouwkundige bezwaren ingebracht. Dit keer over een vochtplek in het souterrain. Volgens de verkoper was deze vochtplek echter eerder al zichtbaar. De verkoper, zijnde de opdrachtgever van de beklaagde, gaf de beklaagde daarom nadrukkelijk geen toestemming om van deze vochtplek melding te maken in het inspectieformulier. De beklaagde heeft dit gerespecteerd en in haar rol als neutraal bemiddelaar aan de klager aangeboden om zijn constatering van de vochtplek toe te voegen aan het dossier als hij via de mail hier melding van zou maken bij de beklaagde. Dat de melding niet in het inspectieformulier staat doet niets af aan de bewijswaarde.
De beklaagde benadrukt dat de eindinspectie nadrukkelijk niet bedoeld is voor (hernieuwde) beoordeling van de bouwkundige staat of het heropenen van onderhandelingen. Een inspectieformulier is geen eenzijdig verslag en evenmin een middel voor koper of verkoper om eenzijdige interpretaties of claims vast te leggen. Het formulier maakt onderdeel uit van het gezamenlijke opleveringsproces en bevat uitsluitend constateringen waar beide partijen zich in kunnen vinden.
De beklaagde heeft gelet op de verhitte discussie tussen de verkoper en de klager oplossingsgericht en de-escalerend gehandeld. Zij was niet verplicht om zonder toestemming van de verkoper de eenzijdige constatering van de klager op te nemen in het inspectieformulier.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar de tijdens de (tweede) inspectie van 5 maart 2025 geconstateerde gebreken van de woning, in dit geval een vochtplek in het souterrain, diende op te nemen in het inspectieformulier. De commissie is van oordeel dat dit tot de taak van een verkoopmakelaar behoort, ongeacht of haar opdrachtgever daarvoor toestemming geeft. Zij overweegt hiertoe het volgende.
Een verkoopmakelaar heeft een maatschappelijke zorgplicht. Dit betekent dat zij niet enkel het belang van haar opdrachtgever dient te behartigen, maar ook in het belang van derden (zoals in dit geval de klager) dient te handelen. Ook als er van de zijde van de opdrachtgever druk wordt gelegd om anders te handelen dan de zorgplicht oplegt dient de verkoopmakelaar haar taak en deze zorgplicht niet uit het oog te verliezen.
De commissie gaat niet mee in het betoog van de beklaagde dat de vochtplek in het souterrain een eenzijdige constatering van de klager betrof. De beklaagde heeft immers ter zitting bevestigd dat er tijdens de inspectie van de woning inderdaad sprake was van een vochtplek in het souterrain, en dat de verkoper deze ook zag. Dat er discussie was tussen de verkoper en de klager of deze vochtplek bij eerdere bezichtigingen er al was of niet, betekent niet dat de constatering eenzijdig was. Ook doet deze discussie niet af aan de verplichting van de verkoopmakelaar om het gebrek op te nemen in het inspectieformulier. De meerwaarde van de melding van de vochtplek in het inspectieformulier is dat hiermee wordt vastgesteld dat de vochtplek in ieder geval aanwezig was ten tijde van de inspectie. Door het gebrek niet op te nemen in het inspectieformulier heeft de beklaagde naar het oordeel van de commissie tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Conclusie
De commissie verklaart de klacht gegrond en zal de beklaagde een waarschuwing opleggen als maatregel voor het vastgestelde tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De commissie acht een waarschuwing een passende sanctie in dit geval. Alhoewel het handelen van de beklaagde kwalijk is, weegt de commissie mee dat zij werd geconfronteerd met twee partijen die in een zeer verhitte discussie waren beland en er gezamenlijk niet uitkwamen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat de beklaagde een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt op de maatregel: waarschuwing;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 17 september 2025.
