Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Onjuiste informatie
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
649221/833295
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De klacht gaat over de informatie die de makelaar aan de koper heeft verstrekt tijdens de koop van een woning. De koper vroeg de makelaar om een artikel in het koopcontract aan te passen dat betrekking had op de overdrachtsbelasting. De makelaar gaf aan dat dit niet nodig was omdat de verkoper de woning vrij op naam had gekocht en geen overdrachtsbelasting had betaald. De koper vertrouwde op deze informatie en tekende het contract, maar moest uiteindelijk toch ruim €7.000 aan overdrachtsbelasting betalen. De makelaar heeft geen verweer gevoerd en is niet verschenen bij de zitting. De commissie oordeelde dat de makelaar onjuiste informatie had gegeven en onvoldoende onderzoek had gedaan. De klacht werd gegrond verklaard, de makelaar kreeg een berisping en een boete van €1.500, en moest het klachtengeld van €99,99 aan de koper vergoeden.
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de informatie die beklaagde aan klager heeft verstrekt.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als verkopende makelaar bij de koop van de huidige woning van klager.
Tijdens de onderhandelings- en koopfase van de woning heeft klager beklaagde gevraagd om artikel 2.2 van het koopcontract aan te passen. Dit artikel betreft de vermindering van verschuldigde overdrachtsbelasting op grond van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Aangezien de woning kort vóór de verkoop was opgeleverd, kon wellicht een beroep op dit artikel worden gedaan.
Klager heeft hierover telefonisch contact gehad met een medewerker van beklaagde. Hij gaf te kennen dat het moeilijk was het contract aan te passen, omdat dit al door de NVM en de verkoper was geaccordeerd dan wel getekend. De medewerker heeft aangeboden om met beklaagde te gaan overleggen of een aparte overeenkomst opgesteld kon worden.
Klager heeft daar niet op gewacht. Hij heeft beklaagde een e-mail gestuurd met het verzoek om artikel 2.2 van het contract aan te passen, in die zin dat werd opgenomen dat hij als koper NIET het verschuldigde bedrag met betrekking tot de overdrachtsbelasting aan de verkoper zou uitkeren.
Beklaagde heeft hierop geantwoord dat de aanpassing niet nodig was, omdat de verkoper de woning vrij op naam had gekocht en dus geen overdrachtsbelasting had betaald. Artikel 13 WBR was volgens haar daarom niet van toepassing. Zij verzocht klager om de overeenkomst per omgaande te tekenen.
Klager en zijn echtgenote zijn ervan uitgegaan dat beklaagde hen correct heeft geïnformeerd. Daarom hebben zij de overeenkomst direct daarna getekend.
De informatie van beklaagde is onjuist geweest. Klager heeft een bedrag van (ruim) € 7.000,– aan overdrachtsbelasting moeten betalen. Dit bedrag is naar de verkoper gegaan. Klager verzoekt de commissie te bepalen dat beklaagde hem dit bedrag moet terugbetalen.
Ter zitting heeft klager benadrukt dat hij heeft vertrouwd op de informatie van beklaagde en ervan uit is gegaan dat deze klopte.
Standpunt van de beklaagde
Beklaagde heeft, hoewel zij daartoe in de gelegenheid is gesteld, geen schriftelijk verweer gevoerd. Zij is ook niet ter zitting verschenen om haar standpunt kenbaar te maken.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Het reglement van de commissie voorziet niet in de mogelijkheid om in deze procedure uitspraak te doen over de door klager verzochte terugbetaling van het bedrag van € 7.000,–. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13, lid 2, van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rondom de koop van de woning van klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag, is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Op grond van artikel 5, lid 1, van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (AC) was beklaagde verplicht de opdracht zorgvuldig en deskundig uit te voeren en diende zij de belangen van klager te behartigen.
De commissie stelt vast dat in artikel 2.2 van de koopovereenkomst is bepaald:
“2.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt verminderd op grond van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR), zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds de overdrachtsbelasting die zonder toepassing van artikel 13 WBR verschuldigd zou zijn en anderzijds de werkelijk verschuldigde overdrachtsbelasting (hierna te noemen: ‘art. 13-verschil’). Indien het art. 13-verschil aan verkoper wordt uitgekeerd, dan zal koper daarover (ook) overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Partijen spreken af dat de over het art. 13-verschil verschuldigde overdrachtsbelasting in mindering wordt gebracht op het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil. Hiermee wordt bewerkstelligd dat het totaalbedrag dat koper betaalt aan overdrachtsbelasting vermeerderd met het aan verkoper uit te keren art. 13-verschil gelijk zal zijn aan het bedrag dat koper aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn geweest zonder toepassing van artikel 13 WBR. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden”.
Vast staat voorts dat klager bij e-mail van 3 juli 2024 aan beklaagde heeft verzocht de in dit artikellid genoemde optie ‘wel/niet’ te veranderen in ‘niet’. Beklaagde heeft hierop als volgt gereageerd:
“Deze kan gewoon blijven staan want de huidige koper heeft geen overdrachtsbelasting betaald. Het is namelijk VRIJ OP NAAM gekocht. Artikel is dus niet van toepassing”.
Onweersproken is dat klager uiteindelijk toch een bedrag van (ruim) € 7.000,– aan overdrachtsbelasting heeft moeten betalen aan de notaris, die dit bedrag vervolgens aan de verkoper heeft overgemaakt.
Beklaagde heeft klager dan ook onjuist geïnformeerd. Zij heeft zich kennelijk onvoldoende verdiept in de materie. Beklaagde heeft daarmee in strijd gehandeld met de regels van de NVM (artikel 6 van de Erecode NVM).
Dit betekent dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 13, lid 2 sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Daarnaast wordt aan beklaagde, onder verwijzing naar artikel 13, lid 2 sub c, van het reglement, een boete opgelegd van
€ 1.500,–, te betalen aan de NVM.
Nu de klacht van klager gegrond is, zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15, lid 1, van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie;
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot de door klager verzochte terugbetaling van een bedrag van € 7.000,–;
– verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een berisping op, alsmede een boete van € 1.500,– te betalen aan de NVM;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer J. Palland en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 17 april 2025.
