Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1031691/1140922
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak klaagden twee personen bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals over de werkwijze van een verkoopmakelaar bij de verkoop van een perceel. De klagers stelden dat de makelaar het perceel mondeling aan hen had toegezegd, maar het uiteindelijk zonder overleg aan een ander had verkocht. Zij baseerden zich op WhatsApp-berichten waarin zij een bod van €30.000 hadden geaccepteerd en afspraken maakten over de overdracht. De makelaar reageerde hierop bevestigend, zonder voorbehoud. De makelaar stelde dat er geen sprake was van een overeenkomst, omdat hij slechts bemiddelaar was en de verkopers nog geen toestemming hadden gegeven. Eén van de verkopers stond bovendien onder bewind, waardoor ook de rechtbank moest instemmen. Hij gaf aan dat hij mondeling had uitgelegd dat het perceel alleen los verkocht zou worden als de andere percelen niet gezamenlijk verkocht konden worden. De commissie oordeelde dat de makelaar in zijn communicatie onvoldoende duidelijk was geweest. Door niet schriftelijk te vermelden dat er nog geen definitieve verkoop was en dat de verkoop afhankelijk was van andere factoren, had hij bij de klagers de indruk gewekt dat hun bod was geaccepteerd. Dit werd als tuchtrechtelijk verwijtbaar beoordeeld. De klacht werd gegrond verklaard en de makelaar kreeg een officiële waarschuwing. De verzoeken van de klagers om de koop door te laten gaan, schadevergoeding en compensatie voor een eventuele prijsverhoging werden afgewezen, omdat deze buiten de bevoegdheid van de commissie vallen. Wel moet de makelaar het klachtengeld van €99,99 vergoeden en een bijdrage leveren aan de behandelingskosten.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
In geschil is of de beklaagde als verkoopmakelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij de verkoop van een perceel genaamd (naam perceel).
Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Het standpunt komt er kort gezegd op neer dat de beklaagde namens de verkopers onterecht het perceel heeft verkocht aan een ander dan de klagers, aangezien hij het perceel (mondeling) al had toegezegd aan de klagers. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De klagers hebben na onderhandelingen met de beklaagde op 24 januari 2025 het perceel gekocht door het laatste tegenvoorstel van de verkopers van € 30.000, — te accepteren. De exacte omvang en ligging van het perceel stond op dat moment vast, nu de beklaagde dit had gespecificeerd in een Whatsapp bericht aan de klagers.
Dat er met de klagers overeenstemming was over de koop van het perceel volgt voorts uit het feit dat de beklaagde in de week van 27 januari 2025 de klagers belde met de vraag of ze het perceel per 2026 wilde laten passeren. Dit zou volgens beklaagde gelet op de overdrachtsbelasting die per 1 januari 2026 verlaagd zou worden voor de klagers voordeliger zijn. De klagers hebben echter op 4 februari 2025 aan de beklaagde doorgegeven dat ze hebben besloten de akte van overdracht zo snel mogelijk te laten passeren.
Ondanks het voorgaande heeft de beklaagde zonder de klagers te informeren op 10 februari 2025 het perceel verkocht aan een lokale vastgoedhandelaar. De klagers zijn van mening dat voornoemd handelen van de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar is.
Verzoeken
De klagers hebben in het vragenformulier de volgende verzoeken genoteerd:
“1. Onze koop door laten gaan en de andere overeenkomsten ongedaan te maken,
2. [de beklaagde] te schorsen als erkend makelaar,
3. Compensatie van de gemaakte advocaatkosten en collegekosten,
4. Stel dat achterburen het stuk grond opnieuw aan ons aanbieden, maar voor een hogere prijs willen we gecompenseerd worden voor het verschil in hun en onze prijs.”
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt erop neer dat de beklaagde het perceel niet heeft verkocht aan de klagers en ook nooit die indruk heeft gewekt.
Geen mondelinge overeenkomst
Er kan volgens de beklaagde in dit geval geen sprake zijn van een mondelinge overeenkomst tussen partijen vanwege de volgende redenen:
1. De verkopers van het perceel (de vijf erfgenamen van (naam erflater)) dienen allemaal schriftelijk toestemming te geven voor de verkoop van het perceel.
2. Eén van de verkopers staat onder bewind, waardoor ook de rechtbank de verkoop van het perceel moet goedkeuren.
3. De beklaagde heeft enkel een bemiddelende rol en kan dus geen toezeggingen doen.
4. Het was nog steeds onduidelijk namens wie (klager) onderhandelde (de vereniging (naam), de camping of de klagers), waardoor de kopers nog niet bekend waren.
Indruk niet gewekt
De beklaagde heeft nooit de indruk gewekt of willen wekken dat er tussen (klager) en de verkopers over en weer geboden werd of dat hij op een bod akkoord kon geven namens de verkopers. Hij kan zich dan ook niet voorstellen dat de klagers de indruk hadden dat zij het perceel gekocht hadden.
De beklaagde heeft namelijk meerdere malen mondeling aan de (klager) laten weten dat een losse verkoop van het perceel niet de voorkeur had en pas een realistisch scenario zou kunnen worden als de verkoop van alle percelen (de boerderij, het zomerhuis, het weiland en het perceel) tezamen niet door zou gaan. De gesprekken met (klager) over het perceel waren dus ook slechts oriënterend. Echter, bij een concreet bod op het perceel is de beklaagde verplicht dit voor te leggen aan de verkopers. De beklaagde heeft het bod van € 30.000, — van de klagers daarom ook doorgegeven aan de verkopers. Op 27 januari 2025 heeft de beklaagde aan (klager) medegedeeld dat de verkopers nog niet op zijn bod willen reageren, omdat zij met een andere partij in gesprek zijn over het mogelijk verkopen van de boerderij inclusief het perceel. Uiteindelijk hebben de verkopers besloten om de boerderij inclusief het perceel te verkopen aan deze partij. De verkopers wilden deze verkoop pas bekend maken als de koop definitief was gesloten. Dat is ook de reden dat de beklaagde de (klager) hierover niet eerder heeft kunnen informeren.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren en de verzoeken van de klagers af te wijzen.
Beoordeling van de klacht
Inleiding
Het geschil heeft betrekking op de verkoop van het perceel (naam en adresgegevens van perceel) (hierna: het perceel) via de beklaagde. Partijen verschillen van mening of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld bij de verkoop van het perceel.
Communicatie over het perceel
De commissie stelt het volgende vast met betrekking tot de communicatie tussen de beklaagde en de klagers over het perceel.
Op 24 januari 2025 heeft (klager) namens de klagers aan de beklaagde het volgende Whatsappbericht gestuurd:
“De € 30.000,- is accoord! Maandag praten we even verder. Goed weekend…”
De beklaagde heeft op dit bericht als volgt gereageerd:
“Ik ga het doorgeven fijn weekend”
Op 4 februari 2025 heeft (klager) namens de klagers aan de beklaagde het volgende Whatsappbericht gestuurd:
“even overlegd en we hebben besloten om zo snel mogelijk te laten passeren. Dus het kadaster kan komen en de notaris kan worden ingeschakeld.”
De beklaagde heeft op dit bericht als volgt gereageerd:
“Dank voor de update ik ga dit terugkoppelen aan de familie.”
Gelet op bovenstaande berichten is de commissie van oordeel dat de beklaagde in zijn communicatie met klagers onvoldoende duidelijk is geweest dat er enkel oriënterend gesproken werd over de losse verkoop van het perceel en dat er nog geen sprake was (of kon zijn) van een overeenkomst tussen partijen. Alhoewel de beklaagde schriftelijk niet expliciet akkoord heeft gegeven op de verkoop van het perceel aan de klagers, heeft hij wel de indruk gewekt dat het bod van klagers van € 30.000, — is geaccepteerd. Dit geldt temeer nu hij op de berichten van klagers dat 1) de € 30.000, — akkoord is en 2) dat zij zo snel mogelijk de koopakte willen laten passeren, ongeclausuleerd heeft gereageerd dat hij het zal doorgeven aan de verkopers. Het had naar het oordeel van de commissie op de weg van de beklaagde als professionele verkoopmakelaar gelegen om de klagers er schriftelijk op te wijzen dat het perceel slechts los verkocht zou worden als er een koper (of meerdere kopers) was voor de andere percelen en dat tot die tijd het perceel niet verkocht zou worden. Dat heeft de beklaagde ten onrechte niet gedaan en acht de commissie tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dat de beklaagde dit mondeling had medegedeeld aan (klager), hetgeen door de klagers betwist is, maakt dit niet anders. Uit voornoemde Whatsappberichten blijkt duidelijk dat de klagers deze voorwaarde voor verkoop van het perceel in ieder geval niet hadden begrepen.
Conclusie
De commissie verklaart de klacht gegrond en zal de beklaagde een waarschuwing opleggen als sanctie voor het vastgestelde tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie in dit geval, nu de beklaagde ter zitting heeft aangegeven dat hij, om misverstanden te voorkomen, de communicatie met kandidaat-kopers in de toekomst anders zal aanpakken door voorwaarden en vervolgstappen voortaan schriftelijk vast te leggen in plaats van enkel mondeling te communiceren.
Gelet op artikel 14 lid 2 van het reglement kan de commissie uitsluitend de in die lijst opgesomde sancties opleggen. De commissie verklaart de klagers daarom niet-ontvankelijk in hun verzoeken 1, 3 en 4.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klagers betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klagers gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat de beklaagde een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klagers niet-ontvankelijk in hun verzoeken 1, 3 en 4;
– verklaart de klacht gegrond;
– geeft de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klagers het door de klagers betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 17 september 2025.
