Commissie: Recreatie
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
246359/ 653478
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een recreant wilde zijn chalet verkopen aan een derde met behoud van de staanplaats, maar kreeg daarvoor geen toestemming van de ondernemer. Volgens de recreant was dit onterecht, zeker omdat andere chalets op de camping wél met behoud van plaats waren verkocht. De ondernemer weigerde toestemming vanwege de leeftijd en staat van het chalet en vanwege plannen voor herontwikkeling van het terrein. De Geschillencommissie oordeelde dat de ondernemer op basis van de RECRON-voorwaarden het recht heeft om verkoop met behoud van plaats te weigeren. Er was geen sprake van willekeur en het beleid was bekend bij andere recreanten. De klacht werd ongegrond verklaard. Het door de recreant gestorte bedrag van €2.292,70 voor stageld en kosten over 2024 wordt aan de ondernemer toegekend.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 6 november 2014 tussen recreant en (de rechtsvoorganger van de) ondernemer tot stand gekomen vaste staanplaatsovereenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het ter beschikking stellen van staanplaats (nr.) tegen de daarvoor te betalen jaarhuur te vermeerderen met kosten e.d. De overeenkomst is jaarlijks (stilzwijgend) verlengd tot en met 2024.
Recreant heeft het hem door de ondernemer in rekening gebrachte bedrag van € 2.292,70 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
Recreant heeft op 8 april 2023 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de recreant
Het standpunt van recreant luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer weigert mij toestemming te geven om mijn kampeermiddel te verkopen met behoud van staanplaats. Het recht van verkoop is geregeld in het RECRON-contract. Er is al correspondentie geweest tussen de ondernemer en mijn advocaat, alsmede een taxatie van het kampeermiddel.
De ondernemer verwijst met zijn afwijzing naar zijn brief van 13 oktober 2023 en heeft kritiek op de leeftijd en de staat van het kampeermiddel. Het taxatierapport van een Nederlandse taxateur komt tot een andere conclusie. Ik sta daarom op gelijke behandeling in mijn verkooprecht, zoals dit seizoen in veel andere zaken het geval is geweest, waarbij de ouderdom en waarde van de woning geen rol hebben gespeeld. De uitspraak over een bestemmingswijziging door de ondernemer is ook geregeld in de RECON-voorwaarden en geeft de gebruiker ook in deze gevallen rechten. Verkoop wordt momenteel nog aangeboden via aanbiedingen op het pand en op internet.
Ter zitting heeft recreant verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Ik wil mijn kampeermiddel zelf verkopen aan een derde maar krijg van de ondernemer geen toestemming om dit met behoud van staanplaats te doen. Die weigering moet de commissie beoordelen. Ik weet dat er afgelopen jaar op deze camping wel chalets zijn verkocht met behoud van staanplaats. Waarom krijg ik die toestemming niet? De genoemde taxatie is bij de ondernemer bekend. Dat betreft een waardering van het chalet zonder staanplaats.
Recreant verlangt: “Zoals beschreven in de documenten met betrekking tot deze zaak. Tot slot mijn aanbod om de kampeeruitrusting aan de campingexploitant te verkopen voor € 35.000,00.”;
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
De ondernemer was verbaasd omdat wij diverse door recreant bij diens klacht gevoegde documentatie niet van hem ontvangen hebben. Recreant stelt dat bij ons als exploitant de contracten van 2014 blijkbaar verloren zijn gegaan. Dat zijn ze niet. Maar zoals u ziet (bijlage 2) had hij dit contract nooit ondertekend. Aangezien wij sinds 2021 op een reserveringssysteem zijn overgegaan en allerlei zaken zijn gaan moderniseren, kwam aan het licht dat meerdere campinggasten hun contract wel hadden ontvangen maar nog niet ondertekend aan ons geretourneerd hadden. We hebben recreant meermaals verzocht dit contract alsnog te tekenen, maar dat heeft hij uiteindelijk dus pas op 2 april 2023 gedaan. In datzelfde jaar gaf hij opeens mondeling aan dat hij zijn chalet wil verkopen.
Aangezien er in 2019 twee firmanten zijn uitgekocht en de ondernemer een “nieuw start’ heeft gemaakt met vernieuwende ideeën en om ook “toekomst-proof” te kunnen worden, wordt aan de hand van het object, de ligging en de plannen die we daar de komende jaren hebben etc. steeds individueel bekeken of een chalet wel of niet met behoud van de standplaats verkocht kan worden. Direct is aan recreant gemeld dat hij zijn object uiteraard mag verkopen, maar niet met behoud van zijn standplaats (achter de dijk met direct zicht op het water) vanwege de leeftijd van het chalet, dat mede bestaat uit los aangebouwde delen en alles omkleed met kunststofdelen waardoor het eruitziet als één geheel, maar dit is het dus niet.
Het perceel heeft een fantastische ligging aan de waterzijde, direct grenzend aan een al braakliggend deel waar we inmiddels voorzieningen hebben aangelegd om in de nabije toekomst (samen met een deel van de camping incl. de plek waar o.a. recreant dus ook staat) een aantal nieuwe objecten te kunnen plaatsen voor verhuur. Afgezien dus van de samenstelling van het bouwsel en de leeftijd > 20 jaar oud, hebben wij als bedrijf ook plannen voor de toekomst met o.a. deze plek. Vandaar dat nadat recreant de eerste keer in seizoen 2023 meldde voornemens te zijn om zijn chalet te willen verkopen, wij direct hebben gezegd dat recreant altijd recht heeft, zoals ook in de RECRON-voorwaarden is vermeld, om zijn chalet te verkopen maar niet met behoud van standplaats.
In eerste instantie bood de ondernemer recreant nog eenmalig € 20.000, — aan om hem tegemoet te komen, aangezien hij al jaren gast is bij ons en wij met recreant te doen hadden gezien de situatie met zijn vrouw. Dit aanbod sloeg hij echter resoluut af en hij zei dat hij zijn chalet toch wilde proberen te gaan verkopen (wetende dat het dus zonder behoud van de standplaats was) of het anders zelf bleef gebruiken. Op 13 oktober 2023 hebben we recreant (aangezien het einde van het campingseizoen naderde) daarom nog een brief gestuurd (die hij ook al aan u als kopie meegestuurd had). Deze brief hebben wij vooraf besproken met de Recron-organisatie en daarna verzonden, zodat we ook zeker weten dat we aan alle RECRON-voorwaarden voldoen. Hierin hebben we de 2 mogelijkheden benoemd: of onze gast mag blijven of de mogelijkheid om het contract op tijd (voor de opzegtermijn) op te zeggen en standplaats leeg op te leveren als hij deze in 2024 niet weer zou willen huren. Daarnaast hebben we in die brief ook aangegeven dat recreant altijd bij vragen nog bij ons terecht kan of zich zou kunnen wenden tot de Geschillencommissie.
Op ons schrijven van 13 oktober 2023 is geen enkele reactie gekomen. De brief van de Rechtsanwalt van 14 november 2023 in de stukken van recreant aan u, is ons totaal onbekend en hebben wij nooit ontvangen. Begin dit jaar 2024 kwam recreant bij ons in de receptie met de mededeling dat zijn vrouw is overleden en dat hij besloten heeft zijn chalet toch zelf aan te willen blijven houden. Het stageld van dit seizoen 2024 incl. stroom- en waterverbruik van 2023 zijn helaas (tot op de dag van vandaag) nog steeds niet door recreant voldaan (nota per email verzonden op 28 december 2023 en is daarna gevolgd door zowel mondelinge als per email gedane betalingsherinneringen).
Op 2 september 2024 kreeg de ondernemer een email met het bericht dat recreant toch zijn chalet alsnog weer wilde gaan proberen te verkopen. Hierop hebben wij 19 september 2024 per email gereageerd dat nog steeds de verkoop van zijn chalet ten alle tijden toegestaan is, maar zoals al in het schrijven van 13 oktober 2023 reeds is meegedeeld, dat de ondernemer geen toestemming geeft voor verkoop met behoud van standplaats.
Op 10 oktober 2023 heeft recreant op eigen initiatief een taxatierapport laten maken. Deze zagen wij ook voor het eerst als bijlage meegezonden door recreant bij zijn email van 2 september 2024. Mondeling heeft hij wel te kennen geven dat hij zeker € 40.000, – zou kunnen krijgen voor zijn chalet mede door de bijzondere ligging aan de waterzijde. Maar men verkoopt het chalet en niet de bij ons gehuurde standplaats.
Mocht recreant komend seizoen 2025 perceel niet meer willen huren en deze voor 1 november 2024 willen opzeggen (na betaling van zijn achterstallige seizoenkosten 2024 en verbruik 2023 en zijn verbruik water en stroom tot aan zijn vertrekdag), maar zijn chalet niet voor 31 december 2024 heeft verkocht en van de standplaats verwijderd heeft, willen wij hem eventueel alleen nog tegemoet komen door € 3.000,- voor onze rekening te nemen als (een deel van de) afbraakkosten van zijn chalet indien dit van toepassing is.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ook de ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd. De consument mag zijn chalet altijd verkopen, maar niet met behoud van staanplaats. Het betreft hier een chalet ouder dan 20 jaren. Het is gelegen op een perfecte plek met meer staanplaatsen, welke plek al gedeeltelijk braak ligt voor de plannen die de ondernemer met dat deel van de camping heeft. De in opdracht van recreant uitgevoerde taxatie betreft inderdaad een taxatie van het chalet zonder daarbij de staanplaats te betrekken. Ons toenmalige aanbod om dit chalet van recreant te koppen voor € 20.000, — is door recreant meteen afgeslagen. Dit aanbod is daarmee vervallen en wordt niet herhaald. Het was achteraf bekeken ook te hoog. De ondernemer is doende met het vernieuwen van de camping, door daarop meer voorzieningen aan te brengen en ook om het verblijf in tenten mogelijk te maken. Niet is sprake van een herstructurering. Er zijn ook geen opzeggingen verstuurd. Wij zijn een familiebedrijf en hebben wijzigingen/verbeteringen rustig door te voeren gelet op de daarmee samenhangende kosten.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
In geschil is alleen of de ondernemer kan en mag weigeren om toestemming te geven voor verkoop door recreant van zijn kampeermiddel met behoud van standplaats.
Van de overeenkomst van partijen maken deel uit de RECRON-Voorwaarden voor Vaste Plaatsen. In artikel 9 van die voorwaarden is – voor zover hier relevant – het volgende vastgelegd:
“Artikel 9: Verkoop kampeermiddel
1. Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.
2. De ondernemer kan verkoopvoorwaarden hanteren welke de recreant in acht dient te nemen.
3. De recreant die het kampeermiddel verkoopt dient dit voorafgaand aan de verkoop aan de ondernemer bekend te maken. Bij levering van het kampeermiddel eindigt de overeenkomst van rechtswege met onmiddellijke ingang. Het staat de ondernemer vrij al dan niet met de koper een overeenkomst aan te gaan. De ondernemer mag het sluiten van de overeenkomst met de koper niet afhankelijk stellen van een financiële tegemoetkoming of van een opdracht tot bemiddeling aan de ondernemer.”
(……)
6. Bij beëindiging van de overeenkomst als gevolg van verkoop van het kampeermiddel blijft de recreant het jaargeld voor het lopende overeenkomstjaar of de overeengekomen contractperiode verschuldigd.
7. De recreant heeft recht op vermindering van het jaargeld dan wel restitutie van het te veel betaalde jaargeld voor het resterende deel van het overeenkomstjaar indien:
a. ontruiming van de plaats vóór 1 juli van het lopende overeenkomstjaar plaatsheeft en
b. een voor de ondernemer acceptabele vervangende recreant is gevonden en
c. er geen gelijkwaardige plaats beschikbaar is op het terrein.”
(…..)
Door de ondernemer is erkend dat door hem wordt geweigerd om recreant toestemming te geven zijn kampeermiddel aan een derde te verkopen met behoud van standplaats. Dit kort gezegd om reden dat het kampeermiddel inmiddels gedateerd is, zich in een onvoldoende onderhouden staat bevindt en de laatste jaren inwendig en uitwendig belangrijke veroudering vertoont. Het betreft hier een situatie die ook duidelijk afwijkt van die op het moment dat recreant deze stacaravan heeft aangeschaft.
Dit terwijl de ondernemer alweer geruime tijd als (verkoop)beleid hanteert dat stacaravans niet mogen worden vervangen door een andere stacaravan. Dit beleid is naar zeggen van de ondernemer genoegzaam bekend bij recreanten op deze camping, en wordt ook zo toegepast. De ondernemer bedient zich daarbij naar eigen zeggen niet van op schrift gestelde c.q. digitaal beschikbare verkoopvoorwaarden.
De commissie constateert dat voormelde gang van zaken op zich niet gemotiveerd door recreant wordt betwist.
Door recreant zijn geen specifiek benoemde gevallen aangeduid waarin afgeweken is c.q. moet zijn van genoemd beleid. Willekeurig handelen bij de uitoefenen van dat beleid laat zich naar het oordeel van de commissie hier dan ook niet vaststellen.
De commissie is indachtig wat hiervoor is vast komen te staan, dan ook van oordeel dat de ondernemer in redelijkheid toestemming heeft kunnen weigeren c.q. kan weigeren voor een verkoop van de stacaravan door recreant aan een derde met behoud van standplaats.
Door recreant is in het geding gebracht de taxatie van 10 oktober 2023 van de hier aan de orde zijnde “stacaravan met aanbouw en een losstaand buitenverblijf” en “Bouwjaar: niet bekend”. Het getaxeerde bevindt zich naar zeggen van de taxateur in een goede staat en is door hem gewaardeerd op € 42.500, –. Partijen waren het ter zitting erover eens dat deze toenmalige taxatie alleen de “vervangingswaarde” van de stacaravan met toebehoren betreft, zonder daarbij de ligging/staanplaats te betrekken. Duidelijk is dat recreant deze taxatie heeft laten opmaken om inhoud te geven aan (nieuwe) onderhandelingen met de ondernemer om de stacaravan van recreant te kopen. Eerder is al gezegd dat het eenmalige gedane bod van de ondernemer niet is geaccepteerd door recreant en dat er (dus) geen koopovereenkomst tot stand is gekomen, hoezeer recreant hoopt dat die alsnog – ook met behulp van deze zaak – alsnog tot stand komt. Ter zitting is echter gebleken dat de ondernemer hoe dan ook niet (meer) bereid is tot koop.
In het kader van bovengenoemde beoordeling van de weigering om recreant toestemming te geven de stacaravan te verkopen met behoud van vaste standplaats, kan die taxatie recreant echter niet baten. Hiervoor is geoordeeld dat de ondernemer in redelijkheid daartoe mocht beslissen. Door verkoop aan een derde met verwijdering van de stacaravan met toebehoren van de huidige standplaats kan recreant mogelijk alsnog (een belangrijk deel van de) de waarde daarvan incasseren. Dat gaat buiten de ondernemer om, die zich niet laat dwingen tot koop daarvan.
Uit het hiervoor overwogene moet ook de conclusie worden getrokken dat recreant bij wijze van nakoming gehouden is aan de ondernemer te betalen de “Reservierungsfaktur Reservieringsnummer 24000748” voor stageld en bijbehorende kosten over 2024 en afrekening stroom- en watergebruik 2023 ad € 2.292,70, welk bedrag door recreant in depot is gestort.
De conclusie luidt dan ook dat de ondernemer dat bedrag toekomt en dat betaling daarvan ten onrechte is opgeschort door recreant.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht van recreant ongegrond is.
Daarom wordt als volgt beslist
Beslissing
De commissie:
Oordeelt de klacht van recreant ongegrond en wijst het door recreant verlangde af.
Stelt vast dat recreant bij wijze van nakoming gehouden is het bedrag van € 2.292,70 te betalen aan de ondernemer.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag depot ad € 2.292,70 overgemaakt aan de ondernemer.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp, de heer H.H. van der Linden, leden, op 3 december 2024.
