Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Ontvankelijkheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: ontvankelijkverklaring
Uitkomst: ontvankelijk
Referentiecode:
649518/773565
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De tuchtcommissie oordeelt dat twee klagers ontvankelijk zijn in hun klacht tegen een aankoopmakelaar, ondanks dat zij deze niet binnen de gestelde termijn bij het Klachtenloket hebben ingediend. Omdat de makelaar zelf pas na zeven maanden reageerde op de aansprakelijkstelling, acht de commissie het verzuim van de klagers niet doorslaggevend. De klacht zal inhoudelijk worden behandeld op een later moment.
Volledige uitspraak
Behandeling van het ontvankelijkheidsverweer
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagde is aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van de beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten, gedragscode van de NVM of relevante wet- en regelgeving.
De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 12 februari 2025 te Den Haag. Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, nu de commissie tijdens deze zitting enkel zal bepalen of de klagers ontvankelijk zijn in hun klacht.
Ontvankelijkheidsverweer van de beklaagde
De beklaagde stelt zich primair op het standpunt dat de klagers niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun klacht. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De klagers hebben in strijd met artikel 4 lid 3 van het reglement van de commissie hun klacht niet binnen vier maanden na het uitblijven van een reactie van de beklaagde voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Immers, zij hebben hun klacht pas op 20 augustus 2024 voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, hetgeen ruim elf maanden na de aansprakelijkstelling is. De beklaagde verzoekt de commissie daarom om op grond van artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie de klagers niet-ontvankelijk in hun klacht te verklaren, wegens overschrijding van voornoemde termijn.
Van de klagers had in alle redelijkheid mogen worden verwacht dat zij de klacht eerder hadden ingediend bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, in ieder geval uiterlijk voor 5 januari 2024. De klagers waren namelijk reeds vanaf 5 september 2023 op de hoogte van de omstandigheden op basis waarvan hun klacht is gebaseerd en zij werden ook in een zeer vroeg stadium bij de ontbinding van de koopovereenkomst bijgestaan door een advocaat. Er bestond geen enkele aanleiding om zo lang te wachten om een klacht in te dienen bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals.
De beklaagde benadrukt dat de klagers hun klacht ook te laat hebben voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals in het geval mocht worden uitgegaan van de datum van beantwoording namens de makelaar op de aansprakelijkstelling (3 april 2024). In dat geval hadden de klagers hun klacht namelijk voor 3 juli 2024 moeten voorleggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals.
Beoordeling van het ontvankelijkheidsverweer
Inleiding
De klagers hebben bij de commissie op 24 september 2024 een klacht ingediend over het handelen van de beklaagde. Volgens de klagers heeft de beklaagde – kort gezegd – haar zorgplicht als aankoopmakelaar geschonden en in strijd met regel 5 van de NVM Erecode gehandeld, waardoor zij schade hebben geleden. De beklaagde heeft formeel- en inhoudelijk verweer gevoerd tegen voornoemde klacht. De commissie zal in deze stand van de procedure slechts het formele verweer van de beklaagde beoordelen.
Ontvankelijkheid
De beklaagde doet primair een beroep op artikel 4 lid 3 en artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie. In deze artikelen is, voor zover relevant, het volgende bepaald.
“Artikel 4. (…)
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. (…)
Artikel 5. (…)
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager terzake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.
De commissie overweegt als volgt. Vaststaat dat de klagers de beklaagde bij brief van 5 september 2023 aansprakelijk hebben gesteld voor de door hun geleden schade en dat de klagers hun klacht tegen de beklaagde op 20 augustus 2024 hebben voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De klagers hebben hun klacht dan ook niet binnen de termijn van artikel 4 lid 2 van het reglement van de commissie voorgelegd aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. De commissie is echter van oordeel dat deze termijnoverschrijding niet leidt tot het niet ontvankelijk verklaren van de klagers in hun klacht, nu de beklaagde zelf pas na zeven maanden heeft gereageerd op de aansprakelijkstelling van de klagers, te weten op 3 april 2024. Gelet hierop komt de beklaagde in redelijkheid dan ook geen geslaagd beroep toe op artikel 5 lid 2 van het reglement van de commissie.
De conclusie uit het voorgaande is dat de commissie de klagers ontvankelijk verklaart in hun klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klagers ontvankelijk in hun klacht tegen de beklaagde,
– bepaalt dat de inhoudelijke behandeling van de klacht zal plaatsvinden op een nader aan de klagers en de beklaagde bekend te maken datum en tijdstip.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 12 februari 2025.
