Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
600414/980607
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar bij de aankoop van een woning met rieten dak door klager.
Klager heeft beklaagde gevraagd of de onderconstructie van het rieten dak van de woning bestond uit een schroefdak of uit een traditioneel dak. Beklaagde heeft geantwoord dat het een schroefdak was. Dit had de verkoper hem eerder medegedeeld.
De commissie is van oordeel dat beklaagde mocht afgaan op de informatie van de verkoper. Er bestond geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid daarvan. Bovendien had klager als koper een eigen onderzoeksplicht. Hij had een bouwkundige keuring kunnen laten uitvoeren.
De klacht wordt dus ongegrond verklaard.
Volledige uitspraak:
Behandeling van de klacht
Met een vragenformulier heeft klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop schriftelijk verweer gevoerd.De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 3 juni 2025 te Utrecht.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Namens beklaagde is verschenen: de heer E.J. van Drie (hierna te noemen: de makelaar).
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld jegens klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat
– zoals toegelicht ter zitting – op het volgende neer.
Eind 2020 heeft klager een woning met rieten dak gekocht. Beklaagde vertegenwoordigde de verkopende partij. Gedurende het aankoopproces heeft klager aan de makelaar gevraagd wat voor type dak de woning heeft. De makelaar heeft klager destijds verteld dat het een schroefdak is. Op geen enkel moment is hem verteld dat hier twijfel over was. Klager is ook niet gewezen op zijn onderzoeksplicht.
Na de aankoop heeft klager de woning verzekerd via het financieel adviesbureau van beklaagde. Ook dit bureau heeft aan de verzekeraar bevestigd dat de woning een gesloten constructie heeft met een schroefdak.
In 2024 moest klager een deel van het dak laten vervangen. Bij aanvraag van de offerte bleek dat het een traditioneel dak is en dus geen schroefdak. Klager heeft hierdoor risico gelopen (brandgevaarlijker) en schade geleden (slechtere isolatie, hogere verzekeringspremie en kostbaarder om te vervangen). Toen hij de makelaar hierop wees, kreeg hij als antwoord dat de informatie van de verkoper was gekregen (zonder daar sluitend bewijs voor te kunnen leveren) en dat hij zijn onderzoeksplicht heeft verzaakt.
Beklaagde profileert zich als een gerenommeerd makelaarskantoor, dat is gespecialiseerd in het hogere segment. Dit wordt in iets andere bewoordingen ook duidelijk gemaakt op de website en in de visie van beklaagde. In het hogere segment komen vaak huizen met rieten daken voor. Daarom kon klager er in alle redelijkheid van uitgaan dat beklaagde de juiste informatie gaf en hij zelf geen verder onderzoek hoefde te verrichten.
Klager vindt het dan ook teleurstellend dat de makelaar zich nu verschuilt achter de onderzoeksplicht van hem als koper.
Klager is van mening dat de makelaar/beklaagde niet correct heeft gehandeld.
Hij wil erkenning hiervan. Voorts verzoekt hij de commissie beklaagde een berisping op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat – zoals toegelicht ter zitting – op het volgende neer.
Beklaagde is niet de aankoopmakelaar van klager geweest. Zijn handelen kan daarom niet op dezelfde wijze worden getoetst als het handelen van een eigen aankoopmakelaar.
Beklaagde valt geen enkel verwijt te maken over de wijze waarop hij in deze kwestie heeft gehandeld. Er is geen sprake van een schending van de op beklaagde toepasselijke gedragsregels en ook niet van handelen in strijd met de zorgplicht.
Beklaagde wist immers niets van de afwezigheid van een schroefdak. Indien (aspirant) kopers beklaagde de vraag stellen of de rieten kap is voorzien van een schroefdak, dan kan hij slechts één ding doen en dat is informeren bij de verkopers; zij hebben immers het dak erop laten leggen. Met het blote oog is een schroefdak niet waar te nemen, al helemaal niet als dit aan de binnenzijde is afgewerkt. Beklaagde heeft ook in dit geval navraag gedaan bij de verkoper. De verkoper heeft medegedeeld dat sprake is van een schroefdak en dat dit ook zo was ondergebracht bij de verzekeraar. Beklaagde heeft de informatie van de verkoper aan klager als koper juist overgebracht.
Voor zover deze informatie achteraf onjuist zou blijken te zijn geweest, kan dit aan beklaagde als verkoopmakelaar niet worden verweten. Als makelaar had beklaagde in dit geval niet de verplichting de informatie van de verkoper nader op juistheid te controleren, door bijvoorbeeld zelf een bouwkundig onderzoek te doen naar de eigenschappen van het dak. Daarvoor was ook geen enkele aanleiding. Er was geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de informatie van de verkoper.
Klager heeft beklaagde toen ook niet medegedeeld hieraan te twijfelen. Hij heeft beklaagde ook niet gevraagd om verder onderzoek te doen.
Ook heeft de vragenlijst bij de koopovereenkomst geen aanleiding gegeven voor beklaagde als verkoopmakelaar verder door te vragen bij de verkoper of zelf nader onderzoek te doen. In de vragenlijst komt geen vraag over de aanwezigheid of afwezigheid van een schroefdak voor. Ook om die reden kan beklaagde geen verdergaande onderzoeksplicht worden opgelegd.
Indien de juistheid van de informatie voor klager van belang was, dan had hij als koper een eigen onderzoeksplicht en had hij daar invulling aan kunnen (en moeten) geven door hiernaar (nader) bouwkundig onderzoek te laten doen. Dat heeft hij niet gedaan. Daarmee heeft hij zijn onderzoeksplicht verzaakt. De gevolgen hiervan kopen voor rekening en risico van klager.
Dat klager na de aankoop zijn huis heeft verzekerd via het financieel adviesbureau van beklaagde, is niet relevant. Dat is een andere partij dan beklaagde. Dat deze partij is gelieerd aan beklaagde, doet er daarbij niet toe. Het traject met de verzekering, na de aankoop van de woning, is voor de beoordeling van de klacht en het handelen van beklaagde als partij in deze procedure daarom van geen enkel belang.
Dat beklaagde zich profileert als een gerenommeerd makelaarskantoor dat veel expertise heeft in het hogere segment en dat daar huizen met rieten daken vaak voorkomen, betekent niet dat voor beklaagde daarmee een scherpere of uitgebreidere (zorg)plicht geldt.
Beklaagde is van mening dat hem geen enkel verwijt kan worden gemaakt. Hij heeft voldoende zorgvuldig gehandeld en van hem kon niet iets meer of anders worden verwacht in deze omstandigheden.
Beklaagde is voorts van mening dat klager geen enkele schade heeft geleden als gevolg van het al dan niet aanwezig zijn van een rieten kap met een schroefdak. Het dak is gelegd in 1996 en is inmiddels technisch geheel afgeschreven, de gemiddelde leeftijd van een rieten kap is rond de 30 jaar of zelfs vaak nog korter. De kap diende dus al te worden vervangen, het maakt dan niet uit of het al dan niet een schroefdak was. Er moest een nieuw dak op en het was aan klager of hij dit al dan niet liet uitvoeren met schroefdak.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rondom de aankoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de in 2020 van toepassing zijnde NVM Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie
De klacht
Tussen partijen staat vast dat klager tijdens het aankoopproces aan beklaagde heeft gevraagd of de onderconstructie van het rieten dak uit een schroefdak of een traditioneel dak bestond en dat beklaagde heeft aangegeven dat sprake was van een schroefdak.
Daarbij is beklaagde afgegaan op door de verkoper (Hans) verstrekte informatie naar aanleiding van een vraag van een eerdere gegadigde voor de woning twee maanden voorafgaand aan de koop daarvan door klager. Dit blijkt uit de e-mail van 1 oktober 2020 van de makelaar aan deze gegadigde waarin op de vraag van deze gegadigde (‘dak, wel of geen schoefdak?’) is geantwoord “Voor je nagevraagd. Volgens Hans is het een schroefdak en als zodanig ook bij de verzekering ondergebracht”.
De makelaar heeft ter zitting desgevraagd toegelicht dat hij deze informatie telefonisch van de verkoper heeft verkregen en dat hij naar aanleiding van de vraag van klager niet opnieuw telefonisch contact met de verkoper heeft opgenomen. Naar het oordeel van de commissie bestond daartoe ook geen aanleiding. Klager heeft destijds het antwoord van de makelaar dat sprake was van een schroefdak kennelijk zonder meer geaccepteerd en op dat moment niet gesteld dat de makelaar moest twijfelen aan de mededelingen van de verkoper en niet mocht afgaan op de juistheid daarvan.
De commissie is van oordeel dat beklaagde er ook op mocht vertrouwen dat de verkoper tegen hem de waarheid sprak. De commissie is voorts van oordeel dat – anders dan klager heeft gesteld – niet van beklaagde gevergd kon worden dat hij verder onderzoek deed naar de onderconstructie van het rieten dak. Het had gelet op zijn eigen onderzoeksplicht als koper veeleer op de weg van klager zelf gelegen hier verder onderzoek naar te laten doen door bijvoorbeeld een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Dit klemt temeer, nu de verkoper ingevulde ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ bij de vraag naar de ouderdom van het rieten dak heeft aangegeven: ‘1996’.
Dat beklaagde klager niet op deze onderzoeksplicht heeft gewezen, kan hem – als verkoopmakelaar – niet worden verweten.
Naar het oordeel van de commissie kan beklaagde in deze dan ook geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van klager te komen. Klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 3 juni 2025.
