Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
516694/752348
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klaagster koopt een woning met het plan om er een bed and breakfast te beginnen, op voorwaarde dat dit is toegestaan. Ze vraagt de verkopende makelaar om informatie over de vereniging van eigenaren, maar krijgt te horen dat er geen bestuur is en dus geen contact mogelijk. De makelaar stelt haar gerust, ondanks dat hij weet dat toestemming van de vereniging cruciaal is. Na aankoop blijkt er wél een actieve vereniging te zijn die de B&B verbiedt. De klaagster voelt zich misleid en lijdt financiële schade. De tuchtcommissie oordeelt dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld door haar niet te waarschuwen en legt hem een berisping op. De klacht wordt gegrond verklaard, maar de commissie doet geen uitspraak over schadevergoeding, omdat dat een civiele kwestie is
Volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen en/of nalaten van de beklaagde bij de verkoop van een door klaagster aangekochte woning.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klaagster heeft op [datum] een woning bezichtigd aan een [adres] op het park “[naam park]” te [plaatsnaam]. Klaagster heeft serieus interesse in de woning, maar heeft bij de beklaagde, de verkopend makelaar, aangegeven dat zij het huis alleen wil kopen als zij in het pand een B&B kan realiseren. Om die reden heeft klaagster bij de gemeente geïnformeerd naar de mogelijkheden daartoe en heeft zij een vergunning gekregen om op dit adres een B&B te vestigen, mits zij zelf ook het pand zou bewonen. Vervolgens heeft klaagster aan de beklaagde om de contactgegevens van de [naam vereniging], deel uitmakende van het park “[naam park]” (hierna te noemen: de vereniging) gevraagd, teneinde toestemming te kunnen verkrijgen voor het realiseren van haar plannen. Klaagster kreeg van de beklaagde het antwoord dat het bestuur van de vereniging was opgestapt en dat er geen mogelijkheden waren om met hen in contact te treden. Er was geen aanspreekpunt aanwezig waar klaagster met haar vragen rond de realisatie van haar plannen heen kon.
De beklaagde heeft klaagster vervolgens alleen maar gerust gesteld, terwijl hij wist dat het van belang was voor klaagster om daadwerkelijk een B&B te realiseren.
Na aankoop van de betreffende woning, bleek al na enkele dagen dat er wel degelijk een zeer actieve vereniging was, die klaagster uiteindelijk heeft verboden om een B&B te starten.
Toen klaagster hoorde dat zij haar plannen niet zou kunnen verwezenlijken, voelde zij zich door de beklaagde door de aankoop van de woning misleid, op het verkeerde been gezet. De beklaagde had als “kundige NVM-makelaar” klaagster juist en volledig moeten informeren – gegeven de kenbaarheid met de plannen van klaagster met het pand – zelfs moeten waarschuwen.
Uit de ter zake gedane uitlatingen van de beklaagde heeft klaagster, achteraf ten onrechte afgeleid dat het haar vrijstond haar plannen te gaan verwezenlijk, of woorden van gelijke strekking.
Indien klaagster vooraf had geweten dat zij op deze locatie haar B&B plannen niet zou kunnen verwezenlijken, had zij het pand niet gekocht.
Klaagster is van mening dat het handelen van de beklaagde niet in lijn is met het NVM verenigingstuchtrecht door het niet juist en volledig informeren van klaagster voorafgaande aan de koopovereenkomst.
Inmiddels was de bouw voor het gastenverblijf al in volle gang en was klaagster genoodzaakt het gastenverblijf te laten plaatsen. Deze kosten daarvan bedroegen € 76.295.00.
Klaagster heeft met de aankoop en de verbouwing van de betreffende woning onnodige financiële schade opgelopen door onjuist handelen van de verkopende NVM-makelaar.
Klaagster heeft de makelaar hierop aangesproken, die haar vervolgens naar het Klachtenloket heeft doorverwezen.
Naast de hiervoor weergegeven klacht, heeft klaagster meerdere klachten ten aanzien van verborgen gebreken met betrekking tot het dak, de zijgevel en de dakkapel van de woning, maar deze behoeven in het kader van de tuchtprocedure geen verdere bespreking.
Klaagster verlangt vergoeding door de beklaagde van de door haar (voor niets) gemaakte kosten.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klaagster heeft de betreffende woning met de beklaagde bezocht op [datum] zonder dat zij een aankoopmakelaar in de arm heeft genomen. Zij heeft aangegeven dat zij voornemens was een woonhuis te kopen met de mogelijkheid voor een B&B. De beklaagde heeft aangegeven dat hij niet wist of dit conform het bestemmingsplan mogelijk was en dat zij zelf de mogelijkheid voor het vestigen van een B&B diende te onderzoeken. Klaagster heeft diezelfde dag bij de gemeente naar de mogelijkheid tot het vestigen van een B&B.
De beklaagde heeft diezelfde dag klaagster de stukken met betrekking tot de woning via WeTransfer gestuurd en op [datum] het Huishoudelijk Reglement van vereniging aan haar toegestuurd. De beklaagde heeft aangegeven dat dit reglement duidelijk aangeeft dat de woningen bestemd zijn voor bewoning en op een perceel en/of in de opstallen geen beroep of bedrijf mag worden uitgeoefend.
De beklaagde heeft op [datum] het bericht van verkopende partij aan klaagster doorgestuurd waarin stond vermeld dat het bestuur van de vereniging is opgestapt. Diezelfde dag nog heeft klaagster een bieding op de betreffende woning gedaan, zonder als ontbindende voorwaarde te stellen dat de koopovereenkomst zal worden ontbonden bij uitblijven van de toestemming voor het vestigen van een B&B.
Op [datum] is de koopakte door partijen getekend, waarvan de bijlage betreffende het huishoudelijk reglement van de vereniging deel uitmaakt. Door de beklaagde is nimmer aangegeven (of de schijn gewekt) dat klaagster zomaar een B&B zou kunnen beginnen. Aangezien klaagster reeds eerder een dergelijke onderneming heeft gehad en daarmee, in dit kader, niet als leek kan worden gekwalificeerd, heeft zij dit risico blijkbaar willens en wetens genomen. Het verkochte is verkocht als woonhuis, waarop alle onderliggende documenten, zoals het huishoudelijk reglement van de vereniging, van toepassing is.
De door klaagster getekende koopakte met bijbehorende bijlagen bevatten alle informatie, welke benodigd is voor het doen van een gedegen aankoopbeslissing.
Op grond van het voorgaande verzoekt de beklaagde de commissie om de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen. Indien dit niet het geval is kan een maatregel worden opgelegd. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval de beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing de vordering van klaagster om een vergoeding van gemaakte verbouwingskosten. Deze vordering betreft een civielrechtelijke aangelegenheid. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. Gelet op het bepaalde in haar reglement is de commissie ook niet bevoegd om te oordelen over civielrechtelijke kwesties. Ter zitting heeft klaagster aangegeven zich te realiseren dat de commissie op dit punt geen uitspraak kan doen en dat ze zich daarvoor tot de burgerlijke rechter zal moeten wenden.
Inhoudelijk
Klaagster stelt dat de beklaagde bij de verkoop van de woning heeft gehandeld in strijd met de NVM-erecode door haar niet juist en volledig te informeren, waardoor bij klaagster onjuiste beeldvorming is ontstaan ten aanzien van de mogelijkheden een B&B in het pand te realiseren. Wanneer de beklaagde wel een juist beeld had geschetst, had klaagster het pand niet gekocht.
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de Erecode NVM).
Naar het oordeel van de commissie is op basis van de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, genoegzaam komen vast te staan dat de beklaagde ervan op de hoogte was dat klaagster zocht naar een pand, teneinde naast woonfunctie daar een kleine B&B te realiseren.
Met deze wetenschap had het op de weg van de beklaagde gelegen klaagster tenminste te waarschuwen voor de mogelijkheid dat de kans aanwezig was dat zij daarvoor geen toestemming van de vereniging zou krijgen. Bovendien had het in de rede gelegen dat de beklaagde aan klaagster, nadat zij een bod op de woning had gedaan, had gevraagd of zij er met de vereniging was uitgekomen met betrekking tot haar plannen voor een B&B, of anders klaagster het advies dienen te geven een voorbehoud te maken, teneinde haar te behoeden voor de te nemen (mis)stap. Door niets van dit alles te ondernemen, heeft de beklaagde is strijd met de zorgvuldigheid gehandeld die van hem als makelaar mocht worden verwacht. De lichtvaardigheid waarmee de beklaagde is omgegaan met de belangen van klaagster levert hem een berisping op.
Dat de beklaagde voor de verkopende partij is opgetreden doet daar niets aan af, nu een potentiële koper in beginsel af moet kunnen gaan op voor die koper verstrekte (belangrijke) informatie, waarvan de beklaagde zich kennelijk ook bewust is geweest.
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht gegrond verklaren. De beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden niet gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld.
Hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht, behoeft geen verdere bespreking.
Klachtengeld en behandelingskosten
De commissie heeft de klacht van klaagster gegrond bevonden. Daarom zal de beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is de beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
-verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het
klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De
Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 februari 2025.
