Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
492554/706509
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een woningzoekende diende een klacht in tegen een makelaar wegens het verstrekken van onjuiste informatie over het woonoppervlak en het energielabel van een appartement. De makelaar gaf aanvankelijk 205 m² op, terwijl het na correctie 180 m² bleek te zijn. Ook werd op Funda een energielabel A+++ vermeld, terwijl op dat moment slechts A++ geldig was. De Tuchtcommissie oordeelde dat de makelaar onzorgvuldig handelde en onvoldoende transparant was. Beide klachtonderdelen werden gegrond verklaard, wat leidde tot een officiële waarschuwing.
volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het verwijt van de klager aan de beklaagde dat deze onjuiste informatie heeft verstrekt over een woning waarvoor de klager interesse had.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
De klager heeft de beklaagde benaderd voor de bezichtiging van een pand. Na het bezoek en doornemen van de brochure had de klager vragen over de informatie. Deze bleek onjuist, onder meer klopte het vermelde woonoppervlak niet. Het appartement werd aangeboden met 205m2 woonoppervlak, maar in het kadaster staat 172m2. Als reactie stelde de beklaagde dat de klager maar eerst moest leren rekenen.
Ook op verdere vragen kreeg de klager het verwijt dat hij bewust negatief was. De geuite twijfel van de klager over de koeling tijdens hete dagen van het appartement werd hem ook verweten als verdraaien van feiten.
Verder is door de beklaagde geadverteerd met energielabel A+++, terwijl slechts A++ op het certificaat staat. Aangezien de beklaagde ook betrokken is bij de VVE vertrouwt de klager de zaak niet meer.
Hij twijfelt aan de juistheid van de informatie en de onafhankelijke positie van de beklaagde.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Op zaterdag 8 juni heeft de klager het appartement bezichtigd. Voor de afspraak had de klager toegang gehad tot het digitale Move dossier, met onder meer het op dat moment geldende energielabel (A++), de brochure en andere relevante informatie. Gelijk bij het begin van de bezichtiging gaf de klager al op geïrriteerde toon aan dat onjuiste informatie over het energielabel was verstrekt. Daarop heeft de beklaagde uitgelegd, hetgeen ook in de mailwisseling is te lezen, dat A++ een foutief label was en de eigenaar op dat moment bezig was om het juiste / aangepaste label te verkrijgen. Inmiddels is het A+++ label wel beschikbaar. De klager heeft van de beklaagde het op dat moment geldende label ontvangen en de uitleg dat en waarom de woning op Funda met A+++ is vermeld. Nu aan de klager het op dat moment geldende label is verstrekt, ondanks dat reeds bekend was dat dit ging wijzigen, kon de klager concluderen dat Funda niet juist was en toch neemt hij de beklaagde dit kwalijk. Na de bezichtiging neemt de klager op 13 juni telefonisch contact op om aan te geven dat de opgegeven woonoppervlak niet klopt. Het argument van de klager was dat op BAG viewer een veel lagere oppervlakte staat. De beklaagde heeft daarop uitleg gegeven wat WO is, waarom BAG viewer regelmatig afwijkt van de NEN2580 norm en aangegeven dat een andere maat op BAG viewer niet meteen betekent dat de WO niet klopt. Verder liet de beklaagde hem ook weten het te gaan controleren en er op terug te komen. De beklaagde ontkent gezegd te hebben, dat de klager niet kan rekenen. Zo communiceert de beklaagde niet met klanten en de beeldvorming die de klager hier schetst, is typerend voor veel van zijn verwijten en communicatie. De beklaagde heeft het woonoppervlak nagerekend en zijn vergissing ontdekt en dit direct telefonisch aan de klager laten weten, met de mededeling dat het wordt aangepast. De klager verzocht vervolgens om een NEN2580 meetrapport, terwijl de beklaagde reeds had aangegeven geen meetrapport te hebben van dit object. Zelfs nu nog, in de omschrijving van de klacht, geeft de klager aan dat hij het meetrapport niet krijgt, terwijl de beklaagde geen meetrapport heeft. Wederom een voorbeeld dat de klager een beeld tracht te schetsen, dat niet correct is. Dat de beklaagde zich vergist heeft in de WO heeft hij reeds aangegeven en hiervoor heeft hij zijn excuses aangeboden. De WO is vlak na deze ontdekking aangepast, op alle kanalen en in de documentatie. Voor het overige is de beklaagde duidelijk en transparant geweest in zijn communicatie.
De verdere informatie die aan de klager is verstrekt klopt, ondanks dat de klager ongeveer alles wat aan hem werd meegedeeld in twijfel trok, of erover in discussie ging. Als register makelaar is de beklaagde zich zeer bewust van het belang van een juiste maatvoering, echter is het maken van een fout menselijk en helaas is dat hier gebeurd. Een fout zonder verdere gevolgen, door de tijdige ontdekking van de klager.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of • in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voorzover van toepassing.
Zij doet dit door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting vast dat tussen partijen niet in
geding is dat door de beklaagde in eerste instantie het woonoppervlak van het appartement verkeerd is weergegeven. Aangegeven werd 205m2, dit bleek na hermeten 180m2 te zijn. De woonoppervlakte is aangepast in de brochure en op Funda. De beklaagde stelt dat een fout menselijk is en helaas kan gebeuren. Hoewel de commissie met de beklaagde van mening is dat maken van een fout nooit helemaal te voorkomen is, had van de beklaagde een grotere zorgvuldigheid verwacht mogen worden bij het opmeten van de woning. Door het verkeerde woonoppervlakte weer te geven en zich hiervan pas bewust te worden nadat de beklaagde hierop door de klager is gewezen, heeft de beklaagde onzorgvuldig gehandeld. Dat het woonoppervlakte kort na constatering van de vergissing is aangepast, maakt dit niet anders. Een potentiële koper/geïnteresseerde in een woning moet erop kunnen vertrouwen dat de door een makelaar weergegeven informatie juist is, zonder hiernaar zelf onderzoek te hoeven verrichten. De commissie weegt bij haar oordeel eveneens mee dat het gaat om een substantieel verschil tussen het initieel vermelde woonoppervlakte en het gecorrigeerde woonoppervlak. De commissie is gelet op het bovenstaande van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is.
Voor wat betreft de verkeerde vermelding van het energielabel is de commissie eveneens van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is. Op Funda dient het op dat moment geldende label vermeld te worden.
Dat het label op korte termijn zou worden aangepast, maakt dit niet anders. De beklaagde had er eenvoudig voor kunnen kiezen om het juiste label aan te geven en in de tekst/omschrijving te vermelden dat er op korte termijn een aangepast label verstrekt zou worden.
Uit wat door de klager verder nog naar voren is gebracht over de koeling in het appartement en de opmerking dat de beklaagde tevens betrokken is bij de VvE van het appartement kan de commissie niet afleiden dat hierin door de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar is gehandeld. Deze klachtonderdelen zijn ongegrond.
Conclusie en sanctie
De conclusie uit het voorgaande is dat klachtonderdelen ter zake het woonoppervlakte en het energielabel gegrond zijn. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu de klacht grotendeels gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ter zake de verstrekte informatie over het woonoppervlak en het energielabel gegrond en voor het overige ongegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde het door de klager betaalde klachtengeld aan hem dient te vergoeden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 maart 2025.
