Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
248743/638133
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil gaat over de vraag of de beklaagde als taxateur tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klager stelt dat de beklaagde de woning van de vrouw van de klager en haar broers opzettelijk te laag heeft getaxeerd, namelijk op € 210.000,–. Dit bedrag ligt ver onder de WOZ-waarde van € 246.000,– en de vraagprijs van vergelijkbare woningen van € 330.000,–. De klager beweert dat de taxatie met opzet laag was om de woning binnen de familie te houden, zodat de jongste zoon van de zwager de woning kon kopen. Hierdoor zou de vrouw van de klager tussen de € 20.000,– en € 25.000,– aan schade hebben geleden.
De beklaagde stelt dat de klager niet ontvankelijk is omdat hij niet de opdrachtgever was. Hij ontkent beïnvloeding door derden en benadrukt dat de taxatie onafhankelijk en objectief was. De opdrachtgever was tevreden met de taxatie en de klager had een tweede taxatie kunnen laten uitvoeren.
De commissie oordeelt dat de klager ontvankelijk is, omdat het niet vereist is dat de klager de opdrachtgever is. De commissie concludeert dat niet is bewezen dat de beklaagde de woning opzettelijk te laag heeft getaxeerd. De taxatie was zorgvuldig onderbouwd met referentieobjecten en de WOZ-waarde is slechts een grove schatting. Hoewel de beklaagde voorzichtiger had kunnen zijn gezien zijn relatie met de zwager, is dit onvoldoende om tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen vast te stellen. De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
In geschil is of de beklaagde als taxateur tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als taxateur tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De vrouw van de klager had samen met haar drie broers de woning van haar ouders aan [straatnaam, huisnummer] te [plaatsnaam] geërfd. Op [datum] heeft de beklaagde in opdracht van de oudste zwager van de klager (hierna: de zwager) een taxatie van de woning uitgevoerd. De waarde van de woning heeft hij getaxeerd op € 210.000,–, hetgeen veel te laag is. Dit is immers ver onder de WOZ-waarde van de woning van begin 2017 (€ 246.000,–). Bovendien stond er ten tijde van de taxatie eenzelfde soort woning te koop uit hetzelfde bouwjaar voor € 330.000,–.
De beklaagde heeft de woning met opzet te laag getaxeerd, zodat de jongste zoon van de zwager de woning kon kopen. De jongste zwager van de klager was namelijk bevriend met de beklaagde en hij heeft met de (oudste) zwager een keer woningruil gedaan. De beklaagde heeft in september 2022 telefonisch aan de klager verklaard dat de zwager inderdaad aan hem heeft gevraagd of hij met de taxatie van de woning zo laag mogelijk in de boom kon gaan zitten, omdat de woning in de familie moest blijven. De klager benadrukt daarnaast dat ook uit de overgelegde brief van zijn vrouw aan de zwager volgt dat de zwager wist wat de woning zou opleveren. Hij had namelijk tegen de vrouw van de klager gezegd “wat moet je met € 60.000,– of meer”.
Als gevolg van de taxatie van de beklaagde heeft de vrouw van de klager tussen de € 20.000,– en
€ 25.000,– aan schade geleden, omdat de woning voor de getaxeerde waarde is verkocht aan de zoon van de zwager. De klager acht voornoemd handelen van de beklaagde dan ook tuchtrechtelijk verwijtbaar. De beklaagde mocht als professioneel taxateur niet enkel in het belang van de zwager handelen bij de taxatie van de woning.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde stelt zich primair zich op het standpunt dat de beklaagde niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn klacht, nu hij niet de opdrachtgever was van de beklaagde.
Verder betwist de beklaagde dat er sprake is geweest van beïnvloeding door derden bij de taxatie van de woning. De beklaagde hecht er waarde aan om onafhankelijk en objectief te taxeren. Informatie die niet relevant is voor de taxatie en/of niet aantoonbaar is, heeft dan ook geen rol gespeeld bij de bepaling van de waarde van de woning. De opdrachtgever van de beklaagde was tevreden met de taxatie. Indien de klager het niet eens was met de taxatie dan had het hem vrij gestaan om een tweede taxatie te laten uitvoeren.
De beklaagde concludeert daarom tot niet-ontvankelijkheid van de klager in zijn klacht, dan wel tot het ongegrond verklaren van de klacht.
Beoordeling van de klacht
Ontvankelijkheid
Ingevolge artikel 3 van het reglement van de commissie heeft de commissie tot taak klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van de beklaagde ten tijde van de periode van aansluiting bij de NVM. Voor het indienen van een klacht is het niet vereist dat je de opdrachtgever bent van de beklaagde. Het niet-ontvankelijkheidsverweer van de beklaagde faalt dan ook.
Tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?
Inleiding
De beklaagde heeft in opdracht van de zwager op [datum] een taxatie van de woning aan de [straatnaam, huisnummer] te [plaatsnaam uitgevoerd. Hij heeft de woning getaxeerd op € 210.000,–. In geschil is of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door met opzet de woning voor een te laag bedrag te taxeren, zodat de zoon van de zwager de woning kon kopen.
De taxatie
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de beklaagde de woning voor een te lage marktwaarde heeft getaxeerd, laat staan met opzet. Uit het overgelegde taxatierapport volgt dat de beklaagde de getaxeerde waarde van de woning zorgvuldig heeft onderbouwd met drie referentieobjecten die in de periode van juli tot en met november 2016 zijn verkocht voor prijzen tussen de € 201.000,– en
€ 230.855,–. Gesteld noch gebleken is dat dit onjuiste referentieobjecten waren voor de onderbouwing van de waarde van de woning of dat de beklaagde (onterecht) andere vergelijkbare woningen die in die periode zijn verkocht niet heeft meegenomen in zijn taxatie. Dat er vergelijkbare woningen op dat moment te koop stonden voor hogere vraagprijzen is voor een taxatie niet relevant, nu op dat moment onduidelijk was of deze woningen ook daadwerkelijk voor die prijzen zouden worden verkocht.
De stelling van de klager dat de WOZ-waarde van de woning begin 2017 € 246.000,– was, leidt ook niet tot de conclusie dat de woning voor een te lage waarde getaxeerd is. De WOZ-waarde betreft slechts een grove schatting. Een taxateur kan deze waarde daarom ook niet meenemen in zijn beoordeling.
Ten overvloede overweegt de commissie dat de beklaagde, om schijn van belangenverstrengeling te voorkomen, wellicht voorzichtiger had kunnen zijn bij het aannemen van de opdracht tot taxatie, gelet op zijn vriendschappelijke relatie met de zwager en de jongste zwager van de klager. Het strekt naar het oordeel van de commissie echter te ver om hieraan de conclusie te verbinden dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van de klager ongegrond al worden verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klager ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 12 februari 2025.
