Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
551541/706707
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klaagster diende een klacht in tegen de verkopende makelaar (beklaagde), omdat zij vond dat het biedproces niet correct was verlopen volgens het Amsterdamse biedsysteem. Klaagster stelde dat haar bod als eerste bieder na een tweede bieding als “hekkensluiter” gegund had moeten worden, maar dit gebeurde niet. De beklaagde vroeg beide bieders om een derde bod te doen, wat resulteerde in een hogere prijs van € 9.000,- voor klaagster dan oorspronkelijk het geval zou zijn geweest. Daarnaast was klaagster van mening dat haar motivatiebrief niet werd overhandigd aan de verkoper, wat ook als een schending van de NVM Erecode werd gezien.
De beklaagde verdedigde zijn handelen door aan te geven dat het biedproces correct was gevolgd, en dat de gelijke behandeling van de bieders werd gewaarborgd. De keuze voor het derde bod werd als redelijk beschouwd, aangezien de biedingen qua voorwaarden gelijk waren. De administratieve vergissing van het niet doorgeven van de motivatiebrieven werd erkend, maar dit had geen invloed op de uiteindelijke keuze van de verkoper.
De commissie oordeelde dat het Amsterdamse biedsysteem correct was toegepast en dat er geen sprake was van prijsopdrijving. Hoewel de administratieve fout met de motivatiebrief als onzorgvuldig werd beschouwd, had dit geen invloed op de beslissing van de verkoper. De klacht werd ongegrond verklaard, en er werd geen schending van de Erecode vastgesteld.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft schending van de erecode van de NVM vanwege onterecht afwijken van het biedingsproces.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster stelt dat beklaagde niet gehandeld heeft volgens de gedragsregels van de NVM. Klaagster heeft via beklaagde, als verkopend makelaar, een woning gekocht volgens het Amsterdamse biedsysteem. Klaagster was eerste bieder en heeft een openingsbod gedaan, gevolgd door een bod van een tweede bieder. Omdat klaagster eerste bieder was, mocht zij als hekkensluiter volgens het biedingssysteem een tweede bieding uitbrengen. Daarna had gunning of intrekking moeten plaatsvinden. Dat is niet gebeurd. Evenmin heeft een overstap naar een ander biedproces plaatsgevonden.
De beklaagde heeft vervolgens aan zowel klaagster als de tweede bieder gevraagd nog een bod te doen, een derde bod, omdat beide biedingen exact gelijk waren en er daarom niet gegund kon worden, terwijl na het tweede bod gegund had moeten worden. Hier is sprake van prijsopdrijving.
Achteraf is gebleken dat de biedingen niet exact gelijk waren, omdat klaagster geen voorbehoud voor een bouwkundige keuring heeft gemaakt en de tweede bieder wel.
Deze gang van zaken heeft tot gevolg gehad dat klaagster met het doen van een derde bod uiteindelijk € 9.000,- meer heeft betaald voor de woning, dan wanneer de woning haar na het tweede bod was gegund.
Klaagster heeft hierdoor schade geleden, die zij vergoed wenst te krijgen van de beklaagde. Wanneer de beklaagde de meerprijs aan klaagster vergoedt, is het geschil opgelost.
Verder is het klaagster gebleken dat haar persoonlijke motivatiebrief door de beklaagde niet aan verkopende partij is overhandigd en dat het biedlogboek niet is bijgehouden. Ook daarmee heeft de beklaagde zich niet aan de geldende gedragsregels gehouden.
Klaagster stelt dat de beklaagde zich niet heeft gehouden aan de Erecode waartoe een NVM makelaar zich hoort te houden. Als de beklaagde juist had gehandeld, correct had geïnformeerd over de bieding van de tweede koper en daar de juiste consequentie aan had verbonden, dan zou klaagster de koopovereenkomst met de verkopende partij voor een lager bedrag hebben gesloten.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De verkoopprocedure van de woning is in eerste instantie verlopen conform het Amsterdamse biedsysteem. De volgorde en stappen waren als volgt:
• 2 november 2023:
o Klaagster en haar partner brachten als eerste bieder een bod uit van € 410.000 k.k., zonder voorbehoud van bouwkundige keuring en met financieringsvoorbehoud.
o De verkoper besloot dit bod niet te accepteren, gezien het verschil met de vraagprijs en de nog lopende bezichtigingen.
• 10 november 2023:
o Een tweede partij bracht een bod uit van € 465.000 k.k., mét bouwkundige keuring binnen de wettelijke bedenktijd dit was geen harde eis en onderhandelbaar.
o Conform het Amsterdamse biedsysteem werd de eerste bieder de mogelijkheid geboden het bod te herzien. Zij verhoogden hun bod eveneens naar € 465.000 k.k., zonder bouwkundig voorbehoud.
Op dit moment constateerde de verkoper dat de biedingen in zijn ogen gelijkwaardig waren.
Hoewel er een verschil zat in de wens van de bouwkundige keuring binnen de 3 dagen bedenktermijn, werd dit door de verkoper niet als doorslaggevend beschouwd, omdat dit juridisch niet als een ontbindende voorwaarde geldt.
Gezien de gelijkwaardigheid is op advies van de beklaagde besloten beide partijen een gelijke kans te bieden om hun bod te verbeteren. Dit is telefonisch aan beide partijen gecommuniceerd omdat het vrijdagavond was en de beklaagde beide partijen snel duidelijkheid wilde geven.
De biedingen na de extra ronde waren als volgt:
• Tweede partij: verhoogde het bod naar € 471.000 k.k. (onder dezelfde
voorwaarden).
• Klaagster en haar partner verhoogden het bod naar € 474.000 k.k. (onder
dezelfde voorwaarden).
De verkoper heeft vervolgens gekozen voor het hoogste bod van klaagster en haar partner.
De beklaagde erkent dat hij de motivatiebrief van klaagster niet aan de verkoper heeft overhandigd, echter dit geldt ook voor de motivatiebrief van de tweede bieder, die ook niet aan de verkopende partij is overgelegd. Dit betreft een administratieve fout. Echter voor de verkopende partij waren de profielen van beide potentiële kopers gelijk. Wat als positief door de verkopende partij werd gezien bij de tweede bieder was, dat deze partij zich professioneel heeft laten bijstaan door een aankoopmakelaar. De keuze van de verkoper is niet beïnvloed door de administratieve fout en heeft geen nadelige invloed gehad op de beoordeling van de biedingen. De verkoper heeft gekozen voor het hoogste bod ná de transparante tweede biedingsronde, waarmee het proces zorgvuldig en eerlijk is verlopen.
De beklaagde staat volledig achter zijn handelen en is van mening dat hij als NVM-makelaar conform de NVM Erecode heeft gehandeld en in het belang van zijn opdrachtgever.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval de beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van haar reglement een maatregel opleggen.
Ingevolge onderdeel E van de bijlage behorend bij de Erecode NVM dient een makelaar (aan- en verkoop)
alle potentiële en kandidaat-kopers op gelijke wijze te behandelen.
De makelaar communiceert vooraf duidelijk aan alle kandidaat-kopers wat de regels zijn van het gekozen biedproces en levert alle benodigde informatie bij kandidaat-kopers aan voor het uitbrengen van een bod. Als er wordt overgestapt naar een ander biedproces wordt dat gelijktijdig aan alle kandidaat-kopers
gecommuniceerd. Daarbij wordt aangegeven wat de reden van de overstap is. In geen geval wordt er informatie gedeeld met kandidaat-kopers of hun makelaar over de reeds ontvangen biedingen of het gewenste bod.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding.
Inhoudelijk
Met betrekking tot de klacht van klaagster overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde het volgende.
Klaagster verwijt de beklaagde dat hij zich niet aan het Amsterdams biedsysteem heeft gehouden. Haar had als eerste bieder, na haar tweede bod als hekkensluiter, de woning gegund moeten worden. Wanneer de woning haar niet zou worden gegund, zou het biedproces schriftelijk moeten worden afgesloten.
Het Amsterdams biedproces houdt in dat de eerste bieder een bod mag doen, waarna deze nog een tweede tevens eindbod mag doen. Hierna wordt de woning gegund, dan wel het biedproces gesloten.
Vastgesteld kan worden dat het biedproces niet schriftelijk is gesloten, maar ook dat de verkoper niet is overgegaan tot gunnen.
De commissie is van oordeel dat vaststaat en onbesproken kan worden vastgesteld dat het Amsterdams biedsysteem is gevolgd. Dat het sluiten van het biedproces enkel schriftelijk kan plaatshebben, kan de beklaagde niet worden voorgeschreven.
De commissie is voorts niet gebleken dat de beklaagde de indruk heeft gewekt dat de verkopende partij moet gunnen. De beklaagde heeft nimmer toegezegd dat gegund zou gaan worden.
Gelet op de gang van zaken, zoals die blijkt uit de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, kan de commissie niet tot de conclusie komen dat de beklaagde het verkooptraject oneerlijk heeft doen verlopen. Van prijsopdrijving is de commissie niet gebleken.
Naar het oordeel van de commissie is het Amsterdams biedsysteem wel gevolgd en ziet zij geen aanleiding te concluderen dat de Erecode is geschonden.
Dat de motivatiebrief van klaagster per ongeluk niet is overhandigd door de beklaagde aan de verkopende partij is onzorgvuldig, maar leidt niet tot gegrondverklaring van de klacht. Daar komt bij dat ter zitting is gebleken dat ook de motivatiebrief van de tweede bieder de verkopende partij niet heeft bereikt.
Al hetgeen partijen voor het overige nog naar voren hebben gebracht, doet de conclusie van de commissie niet anders luiden.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Tevens bepaalt de commissie dat beklaagde geen bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie is verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 17 februari 2025.
