Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
317901/ 517353
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De commissie heeft geoordeeld dat de beklaagde, als verkoopmakelaar, onzorgvuldig en in strijd met de Erecode heeft gehandeld door:
Nieuw bod na sluitingstermijn aannemen: De beklaagde hield zich niet aan zijn eigen opgestelde spelregels door een bod te accepteren dat na de sluitingstermijn van het biedsysteem Move.nl binnenkwam. Dit leidde tot een ongelijke behandeling van bieders en schending van artikel 2 van de Erecode (duidelijkheid en transparantie).
Uitlokken van hoger bod: De commissie achtte het aannemelijk dat de beklaagde een hoger bod probeerde uit te lokken, mede omdat hij telefonisch communiceerde in plaats van per e-mail, zoals afgesproken.
De commissie verklaarde beide klachtonderdelen gegrond en legde de beklaagde een waarschuwing op. De beklaagde moet tevens het klachtengeld (€99,99) en de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Volledige uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de beklaagde als verkoopmakelaar onzorgvuldig en/of in strijd met de Erecode heeft gehandeld bij de verkoop van de woning.
Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde als verkoopmakelaar bij de verkoop van de woning onzorgvuldig heeft gehandeld en/of in strijd met de Erecode.
1) Na de sluitingstermijn een nieuw bod aannemen
De beklaagde heeft onzorgvuldig en in strijd met artikel 1 van de Erecode, onderdeel E van de bijlage van de Erecode gehandeld door een bod op de woning aan te nemen dat na de sluitingstermijn buiten het biedsysteem van Move.nl is binnengekomen. Bij de verkoop van de woning heeft de beklaagde dus niet naar eer en geweten gehandeld, nu hij zich niet aan de door hem opgestelde regels van het Move-biedproces heeft gehouden. De klagers die via Move.nl hebben geboden en de kandidaat-koper aan wie de woning is gegund zijn hierdoor niet op gelijke wijze behandeld. De regels van het Move-biedproces heeft de beklaagde aan de klagers gecommuniceerd, maar na het verstrijken van de sluitingstermijn heeft hij zonder gelijktijdige communicatie voor een ander systeem gekozen. Daarbij komt dat hij informatie uit het biedproces met een andere kandidaat-koper heeft gedeeld. Aldus heeft hij de klagers in en na het biedproces geen eerlijke, gelijke kans geboden.
De beklaagde kan zich als makelaar niet aan zijn eigen verantwoordelijkheden uit de Erecode (en de wet) onttrekken door simpelweg te verwijzen naar de contractsvrijheid van de verkoper. Hij heeft niet alleen de zorg voor een optimale opbrengst voor zijn cliënt, de verkoper, maar ook voor de zorgvuldigheid van het biedproces, nu hij daarvan de regisseur is. De beklaagde dient zich aan de door hem opgelegde regels van het biedproces te houden. Hij heeft dat niet gedaan door de verkoper te adviseren om de woning te gunnen aan de kandidaat-koper die niet tijdig heeft meegeboden. De beklaagde heeft hierdoor eenzijdig het gekozen biedsysteem verlaten en de regels veranderd zonder dit te communiceren aan de klagers.
2) Uitlokken hoger bod
De beklaagde heeft daarnaast geprobeerd om na de sluitingstermijn een hoger bod uit te lokken bij de klagers, hetgeen eveneens onzorgvuldig is en in strijd met artikel 1 van de Erecode. De beklaagde heeft de klagers gebeld met de boodschap dat zij niet het hoogste bod hadden uitgebracht, omdat er een bod van omstreeks € 10.000,00 extra was gedaan. Hij gaf daarbij aan dat de klagers konden overwegen om een hoger bod te doen. De klagers betwisten dat zij zelf hebben voorgesteld om een hoger bod te doen. Overbieden vinden zij namelijk niet integer ten opzichte van de hoogste bieder, al helemaal niet na de sluiting van het biedsysteem.
De klagers verzoeken de commissie om een sanctie op te leggen aan de beklaagde voor voornoemd handelen. Zij achten een schorsing voor de duur van een maand, dan wel een berisping, een proportionele sanctie.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op erop neer dat hij zich bij de verkoop van de woning heeft gedragen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar en dat hij niet in strijd met de Erecode heeft gehandeld. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
1) Na de sluitingstermijn een nieuw bod aannemen
De beklaagde kon als verkopend makelaar niets anders doen dan het bod dat na de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure was binnengekomen aan de verkoper van de woning voor te leggen. Hij is daartoe als verkopend makelaar gehouden, temeer nu hij in die hoedanigheid primair de belangen van zijn opdrachtgever (de verkoper) heeft te behartigen. Het is vervolgens aan de verkoper om te bepalen aan wie hij de woning wil verkopen en leveren. De beklaagde staat buiten die beslissing. De verkoper kon verkopen en leveren aan wie hij wilde, omdat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst was getekend door beide partijen (en zelfs niet door één van de partijen). Er was zelfs nog geen mondelinge overeenkomst. De beklaagde heeft in deze kwestie dus naar eer en geweten gehandeld. De beklaagde wijst de commissie hierbij op een uitspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM van 26 februari 2015 (CR 14-2543).
De gekozen biedprocedure, in dit geval een inschrijvingsprocedure via Move.nl, is slechts een middel/strategie om het verkoopproces te stroomlijnen en verplicht verkopers of diens makelaar nergens toe. De beklaagde heeft hier ook open en eerlijk over gecommuniceerd met de betrokkenen door alle kandidaat-kopers die via Move.nl op de woning hadden geboden te bellen na de sluitingstermijn en op de hoogte te stellen van het hogere bod dat na de sluitingstermijn was binnengekomen. De beklaagde benadrukt hierbij dat de biedingsprocedure door het aannemen van dit bod niet tussendoor is gewijzigd. De klagers en de kandidaat-koper aan wie de woning uiteindelijk is gegund zijn dan ook gelijk behandeld door de beklaagde. De beklaagde heeft nooit informatie over welke bieding dan ook doorgespeeld aan een andere kandidaat-koper.
2) Uitlokken hoger bod
De beklaagde betwist dat hij uit eigen beweging aan de klagers heeft voorgesteld om een hoger bod uit te brengen en dat hij verschil tussen het bod van de klagers en het hogere bod heeft medegedeeld aan de klagers. De beklaagde heeft slechts aangegeven dat de verkopers de woning aan de hoogste bieder hadden gegund. De klagers vroegen toen of zij nog iets aan de situatie konden veranderen. De beklaagde heeft hierop geantwoord dat wanneer de klagers een hoger bod zouden doen, hij als verkopend makelaar verplicht is dit met zijn opdrachtgevers te bespreken. Elke NVM makelaar is hier namelijk toe verplicht op grond van tuchtrechtelijke regelgeving. Daarbij heeft de beklaagde nog uitdrukkelijk vermeld dat zijn antwoord geen verzoek tot het doen van een nieuw bod was, aangezien deze waarschijnlijk niet door de verkopers zou worden geaccepteerd.
De beklaagde had de klagers per e-mail kunnen infomeren dat de woning niet aan hen werd gegund, maar heeft er voor gekozen om de klagers te bellen zodat hij het nieuws het persoonlijk kon mededelen. Hij heeft dit niet gedaan om de klagers te bewegen om hun bod te verhogen.
De beklaagde verzoekt de commissie dan ook om de klacht ongegrond te verklaren, dan wel geen straf maatregel op te leggen, gezien het feit dat het biedsysteem van Move.nl nieuw is.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
De beklaagde was de verkoopmakelaar van de woning. Voor de verkoop van de woning heeft de beklaagde een inschrijvingsprocedure via Move.nl gestart met een sluitingstermijn van vrijdag 23 februari 2024 om 12:00. Vaststaat dat de klagers het hoogste bod van
€ 812.000,– hadden gedaan binnen de door de beklaagde vastgestelde sluitingstermijn. Tevens staat vast dat de beklaagde een nieuw bod van € 835.000,– handmatig in het biedlogboek van Move.nl heeft geregistreerd dat ongeveer twee uur na de sluitingstermijn per e-mail is binnengekomen en dat de woning uiteindelijk aan deze kandidaat-koper is verkocht.
Klachtonderdeel 1: Na sluitingstermijn een nieuw bod aannemen
In geschil is of de beklaagde bij de verkoop van de woning onzorgvuldig en/of in strijd met de Erecode heeft gehandeld.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde zich niet heeft gehouden aan zijn eigen opgestelde spelregels door een bod aan te nemen dat na het verstrijken van de sluitingstermijn van de inschrijvingsprocedure is binnengekomen. Immers, in de e-mail van 20 februari 2024 schrijft de beklaagde aan de klagers het volgende.
“Inschrijving
Enerzijds om rust en structuur in het proces aan te brengen en anderzijds om
geïnteresseerden een gelijke kans te geven, is er besloten te vragen een uiterst voorstel
uit te brengen.
Graag ontvangen wij dit uiterst voorstel vrijdag 23 februari a.s. vóór 12.00 uur. Het
voorstel kan worden geplaatst via Move.nl. Hier zijn ook de stukken betreffende
deze woning te vinden. Vervolgens zullen wij in goed overleg met de verkopende partij
besluiten wie de woning gegund krijgt. De terugkoppeling volgt uiterlijk na twee
werkdagen per mailbericht, maar we proberen eind van de middag.”
De beklaagde heeft zich hier onterecht niet aan gehouden. De commissie is van oordeel dat de beklaagde hierdoor onzorgvuldig heeft gehandeld jegens de klagers. Immers, van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij zich houdt aan de door hem zelf opgestelde spelregels van de inschrijvingsprocedure. Dat is niet gebeurd. Ook heeft de beklaagde hierdoor artikel 2 van de Erecode geschonden. In dit artikel is immers bepaald:
“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie.”
Het betoog van de beklaagde dat hij tuchtrechtelijk door de verkopers van de woning kan worden aangesproken als hij zich aan de door hemzelf opgestelde spelregels houdt, waar ook de verkopers mee akkoord zijn gegaan, volgt de commissie niet. Dit klachtonderdeel zal dan ook gegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 2: uitlokken van de klagers om hoger te bieden
Verder is in geschil of de beklaagde heeft geprobeerd om bij de klagers een hoger bod uit te lokken. De commissie constateert in dit kader dat de beklaagde tegen voornoemde afspraak van 20 februari 2024 in de klagers heeft gebeld met de mededeling dat de woning niet aan hen wordt gegund in plaats van te mailen. Volgens de klagers heeft de beklaagde tijdens dat telefoongesprek geprobeerd om een hoger bod uit te lokken. Nu de communicatie over de bieding van de klagers telefonisch is verlopen in plaats van per e-mail (zoals afgesproken) is niet te controleren voor de commissie of de beklaagde heeft geprobeerd om tijdens dit gesprek een hoger bod uit te lokken. De commissie is van oordeel dat dit voor risico van de beklaagde dient te komen wegens het niet nakomen van zijn eigen afspraak om aan de klagers per e-mail een terugkoppeling te geven over hun bieding. De beklaagde heeft dan ook in dit kader onzorgvuldig en in strijd met artikel 2 van de Erecode gehandeld. Dit klachtonderdeel zal daarom gegrond worden verklaard.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat klachtonderdelen 1 en 2 van de klager gegrond zullen worden verklaard. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht een waarschuwing een passende sanctie in dit geval, nu er (voor zover bekend bij de commissie) nog weinig uitspraken zijn gedaan met betrekking tot bovenstaande kwestie.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klagers betaalde klachtengeld voor rekening van de beklaagde dient te komen, nu klachtonderdelen 1 en 2 gegrond worden verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 van het reglement dat de beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht, een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdelen 1 en 2 gegrond;
– geeft aan de beklaagde een waarschuwing als sanctie;
– bepaalt dat de beklaagde aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten dient te betalen aan de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 22 november 2024.
